В Сочи проходит крупный форум недвижимости «Движение». Это масштабное деловое событие для застройщиков, риелторов и производителей, на котором выступают лидеры отрасли. Форум уже в пятый раз проводится на курорте, и в этом году здесь собрались больше 6000 участников из большинства регионов России и стран СНГ. Одним из экспонентов стала открытая цифровая платформа для решения всех вопросов с недвижимостью, которая помогает безопасно проводить сделки. Мы поговорили с ними о том, какие риски возможны при покупке недвижимости в 2025 году, эксперты поделились кейсами из своей практики. Подробнее - читайте в нашем материале.
В чем опасность?
Ежегодно на рынке фиксируется несколько сотен тысяч споров, касающихся недвижимости. Это значит, что примерно каждая десятая покупка может быть оспорена в судебном порядке. Поводом для споров может стать раздел имущества супругов при разводе, скрытые наследники предыдущего владельца жилья и многое другое.
Если говорить о прогнозе на 2025 год, то большую опасность представляют банкротство и мошенничество со стороны продавца недвижимости. Риск столкнуться с продавцом-банкротом или мошенником может возрасти в несколько раз. О том, как проверить недвижимость и обезопасить себя в будущем, рассказала руководитель управления развития цифровых юридических сервисов экосистемы недвижимости М2 Инна Красовская.
«Особый рост случаев банкротства среди россиян Судебный департамент при Верховном Суде РФ зафиксировал в 2022 и 2023 годах - более 50%. В среднем дела о банкротстве длятся в течение 1-2 лет - в 2025 году стоит ожидать сильного роста оспаривания сделок по большинству банкротных дел. Кроме того, по официальным данным МВД РФ, количество случаев мошенничества с недвижимостью выросло за последние два года на 15-20%.
Чтобы избежать проблем, мы рекомендуем при покупке жилья проверять объект на возможные юридические риски и проводить сделку с учетом рекомендаций юристов. Помочь в этом могут цифровые решения - например, сервис «Защита сделки» на нашей платформе. Опытные юристы проверяют историю недвижимости и перехода права собственности, дают рекомендации по устранению рисков. Также использование сервисов по проверке и защите недвижимости позволяет получить гарантию юридической безопасности объекта на срок от 10 до 30 лет», — отметила Инна Красовская.
Почему могут оспорить?
По словам Красовской, в случае банкротства продавец, в отношении которого ведется дело, находится под контролем кредитора, а значит, не может самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Также все сделки, которые банкрот совершал за последние три года до открытия дела о банкротстве, могут быть оспорены, если будет доказано, что такая сделка нанесла ущерб интересам кредиторов. Тогда покупатель рискует потерять свою новую недвижимость, а также деньги за нее.
Если продавец настаивает на оплате недвижимости за наличные, то в случае его будущего банкротства, вероятность оспаривания сделки - почти 100%. При разбирательствах суд обычно просит дать доказательства того, что деньги реально были. Если стороны не могут это сделать, то с большой вероятностью сделку оспорят. Рукописная расписка о получении всей суммы в данном случае не рассматривается судом как доказательство. Покупка недвижимости всегда связана с большими суммами. Для суда оплата в обход банковских переводов может означать, что сделка фиктивная, а недвижимость попытались вывести, чтобы ее не забрали кредиторы.
Кроме того, если банкрот существенно занижает стоимость недвижимости, например, на 30-40%, то такая сделка также расценивается судом как подозрительная, и будет оспорена. Подобное удешевление жилья наносит ущерб кредиторам, которые могли бы претендовать на имущество банкрота. В случае занижения стоимости сделки более чем на 30%, суд чаще всего считает, что банкрот вступил в сговор с покупателем, чтобы быстрее продать объект. По решению судьи новый владелец жилья также лишается недвижимости и средств за нее.
Как не потерять деньги?
По мнению эксперта, не менее опасный риск при покупке жилья в 2025 году - мошенничество. Покупателям стоит наиболее аккуратно относиться к сделкам, которые продавцы или их представители пытаются провести быстро и в максимально простой форме.
При простой форме сделка проходит в МФЦ и, чаще всего, за наличные средства - без электронной регистрации и посещения банка, без оформления аккредитивов (форма расчета между продавцом и покупателем) и в максимально сжатые сроки. При этом деньги за объект могут быть переведены не на счет продавца, а на третье лицо. Все это - признаки потенциального мошенничества, и если продавец настаивает на проведении сделки именно в такой форме, то от покупки лучше воздержаться.
Чтобы обезопасить себя от мошенников не стоит обходить важные этапы сделки, особенно, если они проходят в цифровом формате в рамках проверенных сервисов. Специалисты, наблюдающие за ходом продажи недвижимости, могут выявить подозрительное поведение сторон и предотвратить мошеннические действия. Именно поэтому мошенники избегают, как правило, большого присутствия свидетелей на сделке - служащих банка, нотариусов, представителей удостоверяющих центров, выпускающих электронную подпись.
Самый надежный сегодня способ избежать рисков при покупке недвижимости - использование надежных сервисов. Как правило, такие сервисы предлагают своим клиентам комплексные решения, которые обеспечивают полное юридическое сопровождение, позволяют предусмотреть все риски при проведении сделки на вторичном рынке.
В частности, как рассказала Инна Красовская, на их цифровой платформе после покупки недвижимости клиент получает сертификат, который действует от 10 до 30 лет и покрывает любые скрытые риски. Если в течение этого срока кто-то оспорит право собственности, юристы будут бесплатно представлять интересы покупателя в суде или клиенту вернется вся стоимость недвижимости по договору.