Покупка квартиры – событие не рядовое, затратное, а потому волнительное. Мало кто может похвастать полноценными знаниями в сфере рынка недвижимости и, тем более, его механизмов. На нервной почве можно запросто упустить всего один нюанс, который обернется большими проблемами. Но это не значит, что необходимо обязательно платить посредникам, которые будут за немалые деньги сопровождать сделку. Юрист Единого центра защиты Дмитрий Першин рассказал «АиФ-Юг», что нужно знать, чтобы купить недвижимость самостоятельно.
Самые сложные сделки - с детьми
«На самом деле, многие вещи можно проверить самостоятельно, - объясняет Дмитрий Першин. - И начать стоит с выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это основной документ собственника. Раньше это были «свидетельства о праве собственности», но сейчас они упразднены.
Из выписки можно почерпнуть важную для покупателя информацию: кто собственник (Ваш продавец или он доверил продажу иному лицу?), на основании чего было приобретено право собственности (Продавец купил квартиру, получил в дар, унаследовал и когда?), и имеются ли на квартире обременения или, проще говоря, аресты (Если имеются – вы не зарегистрируете свое право, сделка в принципе не состоится).
Помимо ЕГРН, информация о залогах содержится в Едином реестре залогового имущества – по нему тоже стоит проверить вашу будущую квартиру. Не взят ли займ под залог, и так далее».
По словам юриста, сложны сделки с участием несовершеннолетних. Например, в приобретаемой квартире есть доли детей. В таком случае в сделке обязательно участвуют органы опеки, и нужно уточнить все: каким образом производится расчет, создана ли уже цепочка с покупкой квартиры.
«Это важно, не так давно Верховный суд давал разъяснения по одному из таких дел, - продолжает Дмитрий. - Продавец получил согласие опеки на сделку, но с условием: приобретение иного жилья с выделением аналогичных долей детям. Но жилье это не приобрел. И тогда опека отправилась в суд, признавать сделку недействительной. А так как в согласии опеки не было указано, как покупатель передает деньги всем продавцам, включая детей, то квартиры в итоге он лишился. Правда, денежная компенсация была присуждена. Но нужны ли такие проблемы после новоселья? Поэтому убедитесь, что сложилась вся цепочка: вы оплачиваете покупку новой квартиры продавцу, а вот разницу в цене передаете ему выбранным способом. И все это обязательно под присмотром опеки».
Психологический аспект тоже важен
«Ознакомьтесь с техническим паспортом, вам нужно убедиться, что в новой квартире нет незаконных перепланировок, - предупреждает юрист. - Расхлебывать проблемы с узаканиванием потом вам. И не факт, что это удастся.
Если вы рассматриваете новостройку, проверьте, как дела застройщика через базы судов. Впрочем, оценка застройщика и покупка квартиры по ДДУ – это отдельная тема. Поинтересуйтесь делами продавца на сайте судебных приставов и в судебной картотеке: нет ли других желающих на квартиру или наследственных споров.
Если продавец - человек семейный, убедитесь в наличии нотариально заверенного согласия супруга на сделку. Никто не может гарантировать, что отношения в семье безоблачны и вторая половина не потребует развернуть сделку в дальнейшем.
Оговорите отдельно, имеются ли за продавцом долги за капремонт или ЖКХ и кто их гасит – он в определенный срок или вы. Лучше, конечно, чтобы продавец уладил все денежные дела до сделки. Если в квартире есть зарегистрированные граждане (а это вы можете и даже должны проверить через паспортный стол), то необходимо прописать, в какой срок они снимутся с регистрационного учета».
И только после уточнения все этой информации юристы советуют начинать приступать к оформлению договора. В нем должны быть учтены все нюансы, особенно касаемые оплаты. Как, когда, каким образом производится расчет. Несомненно, самый безопасный способ – это банковская ячейка.
«Не считайте лишним составить акт приема-передачи квартиры – это неотъемлемая часть договора, - рассказывает Дмитрий Першин. - Если квартиру продает не сам владелец, то не стесняйтесь изучить доверенность: не вышел ли ее срок, какие там прописаны полномочия (часто там только какой-то этап, а подписывать договор, например, доверенное лицо не может).
Если говорить уже о бытовых, а не юридических аспектах – не лишним будет общение с соседями, визит в УК, чтобы оценить как психологическую обстановку в доме, так и состояние инженерных коммуникаций. Поверьте, если гражданин из условной квартиры регулярно топит весь стояк, вам об этом кто-нибудь, да сообщит».