На рынке недвижимости очередные перемены. После резкого скачка цен, начавшегося почти два года назад, сегодня эксперты наблюдают снижение стоимости квадратного метра, в частности, на «вторичку». Специалисты рассказали kuban.aif.ru, как быть в такой ситуации - продавать, покупать или ждать.
Прошлогодние цены
Новые реалии и санкции накладывают отпечаток на рынок недвижимости. Сейчас жильё на вторичном рынке упало в цене. Из-за ситуации в мире многие стали продавать квартиры, количество предложений превысило спрос. Собственники начали опускать цены. Специалисты говорят, стоимость недвижимости впервые опустилась так низко - до уровня прошлого года.
«Сегодня можно купить однокомнатную квартиру от собственника в Краснодаре даже за 2 млн рублей, такого давно не было, - замечает эксперт по недвижимости Екатерина Кремнева. - Конечно, это будет небольшая студия без ремонта в посёлке Краснодарском, но через несколько лет, когда там построят детсад и торговый центр, её стоимость значительно повысится».
Семья Евгения и Ирины Кузнецовых из Краснодара сейчас в поиске покупателей на свою просторную однокомнатную квартиру площадью 56 кв.м.
«Неделю назад мы в ипотеку приобрели дом - сбылась наша давняя мечта, - рассказывает Ирина. - Подрастает дочка, в следующем году она идёт в первый класс, и вопрос расширения жилплощади уже требовал скорейшего решения. Мы купили дом в предчистовой отделке за 6 млн рублей в посёлке Российском. Теперь нам нужны деньги, чтобы сделать в нём ремонт, обставить его мебелью и погасить часть ипотеки. К сожалению, пока продажа не идёт. Звонков мало, ещё даже ни один потенциальный покупатель не пришёл даже посмотреть квартиру. Предложений на рынке много, а спроса как такового нет».
Из Сибири не едут?
Последние несколько лет активность на рынке недвижимости в Краснодарском крае, особенно в краевом центре и курортных городах, поддерживали жители других регионов страны. Люди либо сразу и насовсем переезжали на юг, либо покупали здесь квартиры в качестве инвестиций, сегодня ситуация изменилась.
«Сибирский, как и московский спрос на недвижимость снижается, - говорит генеральный директор агентства недвижимости в Сочи Юлия Усачёва. - Спрос на покупку недвижимости в Сочи со стороны клиентов из Москвы по итогам сентября 2022 года снизился на 18,14% по сравнению с августом. Это самое резкое снижение числа обращений за год».
Вторичку - за наличку
Сейчас выгодно покупать вторичку за наличные деньги.
«Ещё два года назад инвестор с купли-продажи недвижимости мог получить прибыль за пару недель. Например, мы покупали квартиру по первой цене за 1 млн рублей и сразу же её выставляли за 1,7 млн. Продавали за 2-3 недели, покупали другую и снова выставляли. Так за год можно было заработать 1-1,5 млн чистой прибыли, - продолжает риелтор. - Сейчас прибыль с продажи жилья вы сможете получить через несколько лет».
Если за год недвижимость на вторичном рынке резко упала в цене, то жильё от застройщиков наоборот - лишь продолжает дорожать.
«За 6 млн рублей купили дочке однокомнатную квартиру в новом ЖК в районе краевой больницы, - рассказывает жительница Калининского района Евгения Смыслова. - У нас был 1 млн рублей в качестве первоначального взноса, остальную сумму взяли в банке в ипотеку на 20 лет. Сделали небольшой ремонт - самое необходимое, вот в октябре дочка уже заехала туда жить. Дом новый, только сдался, район развивающийся, там недалеко у неё место работы».
Ипотека - главный драйвер рынка недвижимости в последнее десятилетие. В этом году помимо кредитов с господдержкой застройщики стали предлагать субсидированные ипотечные ставки, чтобы поддерживать высокий спрос. Ещё летом можно было взять квартиру в ипотеку без первоначального взноса под 0,01 % годовых на весь срок кредитования, а это значит, что переплата за 30 лет составила бы 2 тысячи рублей.
«Да, многие, но не все застройщики закладывали часть суммы в стоимость квартир, и это не скрывалось. То есть если вы берёте за наличные, то квартира стоит 3,5 млн рублей, а если по субсидированной ипотеке - 4,5 млн - поясняет Екатерина Кремнева. - Но даже с учётом этой разницы в 1 млн рублей покупателю выгодно, потому что переплата по обычной ипотеке в среднем равна стоимости почти двух квартир. Кроме того ежемесячные платежи сопоставимы с арендой аналогичного жилья. Это актуально тем, у кого нет собственного жилья и кто вынужден снимать».
По словам эксперта, летом был бум продаж - застройщики предлагали ипотеки без первоначального взноса, делали скидки на квадратный метр, дарили ремонты, кладовые помещения и парковки. Но даже минимальная субсидированная ставка - от 0,1 % не всегда рентабельна.
«Каждый случай надо разбирать отдельно. Например, вы понимаете, что вам сложно накопить первоначальный взнос и вы не собираетесь гасить ипотеку досрочно, то лучше всего взять квартиру сейчас. Да, вы купите квартиру с удорожанием, но у вас будут комфортные ежемесячные платежи и минимальная переплата. Это, кстати, отличный вариант, чтобы, например, выгодно вложить маткапитал. Будете сдавать квартиру и с этих денег гасить ипотеку. Когда ваши дети подрастут, у них будет собственное жильё. Если же вы собираетесь закрыть кредит за пару лет, то лучше брать недвижимость по обычной ипотечной программе. На новостройку можно сейчас взять кредит под 5-6% годовых, вторичку - от 10-11%».
Цены на вторичное жильё продолжают падать. Когда это закончится, никто из экспертов не берётся делать прогнозы. Риелтор советует не принимать поспешных решений.
«Если хотите продать квартиру, чтобы купить другую, то выставляйте сейчас, пока рынок активен, - советует Екатерина. - Да, вы продадите дешевле, чем полгода назад, но и купите тоже за недорого. Если же планируете продажу недвижимости, чтобы просто вывести деньги - положить их в банк, то лучше подождать. Через полтора-два года продадите квартиру дороже, чем сейчас. Что бы ни происходило, недвижимость по-прежнему остаётся выгодным вложением денег. Главное - ко всему подойти взвешенно и обдуманно. Например, если вы берёте жильё для себя, то надо учитывать одни критерии, а если для дальнейшей перепродажи, то совершенно другие. Например, лучше всего покупать жильё в активно-развивающемся районе: когда там будет построена вся инфраструктура, при продаже вы получите максимальную прибыль».
Ипотека в тренде
Эксперт по рынку недвижимости Кирилл Флутков:
«Главным трендом рынка недвижимости сегодня является то, что участники рынка ведут себя по-разному. Одни спешат максимально быстро продать свои объекты, делая большие скидки, которые сложно было представить ещё недавно, а другие - снимают объекты с продажи. Кроме того, объектами в Сочи по-прежнему интересуются иностранцы. На данный момент главным ограничением спроса является очень короткий горизонт планирования, он составляет буквально несколько дней, и если этот горизонт будет расширен, то это, безусловно, скажется в лучшую сторону на всём рынке.
Что касается ипотечных сделок, то они совершаются, снижение не наблюдается. Сейчас 9 из 10 покупок осуществляются с помощью кредитных займов. Если говорить о прогнозах, то ипотечные ставки будут повышаться, а вся ипотека с господдержкой уйдёт из коммерческих банков, у некоторых финансовых организаций поддержка останется максимум до конца года».
Какой прогноз на следующий год?
Генеральный директор консалтиноговой компании Илья Володько:
«До конца года существенных изменений на рынке недвижимости не предвидится. Первичное жильё сохранит стабильность относительно цен, девелоперы более спокойно реагируют на колебания рынка и стараются наблюдать за ситуацией. Если в течение продолжительного времени спрос на недвижимость продолжит падать, и цены на вторичном рынке, соответственно, тоже будут снижаться существенно, новостройка тоже не сможет долго держаться на тех же отметках. К слову, в нашем регионе и так сложилась довольно редкая ситуация, когда новое жильё стоит дороже готового.
Что касается арендного жилья, то и тут ставки пошли вниз вслед за Москвой. Там этот тренд наиболее ярко выражен, т.к. доля арендного фонда выше, чем в среднем по регионам, поскольку в столице большое количество приезжих, снимающих квартиры. Кроме того, в Москве, судя по оценкам, число людей, которые по тем или иным причинам за последние полгода уехали из страны, больше, чем в среднем по стране. В Краснодаре снижение на рынке съёмного жилья пока в пределах 5-8%. Более существенного падения пока нет, хотя тенденция тоже наметилась».