Неудивительно, что ценность земли все время возрастает, тем более в нашем динамично развивающемся регионе, а ее использование нередко вызывает массу споров и разбирательств, в том числе и судебных. Положить им конец, сделать земельные вопросы абсолютно прозрачными и понятными призваны Правила землепользования и застройки, принимаемые в муниципалитетах.
Переход на рыночные отношения в нашей стране в целом и на Кубани в частности, а также принципиальные изменения в формах собственности на землю потребовали разработки новых подходов к управлению земельными ресурсами муниципальных образований. Прежде, в условиях государственной собственности на землю, планирование использования земельных ресурсов представляло собой систему административных действий по реализации конкретных проектных решений по его территориальному развитию. В муниципалитетах была сформирована иерархически организованная система градостроительной планировочной документации (генеральные планы, проекты детальной планировки, проекты застройки), в которой определялось где, что и на какие средства должно быть построено.
Все это обусловило проявление целого ряда серьезных негативных последствий, особенно в крупных по краевым меркам городах. Здесь и экстенсивное использование городских земель (достаточно вспомнить тысячи квадратных метров одноэтажного торгового комплекса «Центр города» в кубанской столице), и наличие значительных промышленных зон и объектов в центральных районах (как, например, в Новороссийске). Сюда же можно добавить и формирование однообразных жилых, так называемых спальных районов, а также обострение экологических проблем и интенсивные процессы ветшания зданий в исторических центрах…
Самострою – бой!
Объективно, в 1990-х изменение экономической ситуации привело к значительному снижению интереса органов городского управления к долгосрочному территориальному планированию. В то же время принятые в советские времена градостроительные документы потеряли свою актуальность и жизнеспособность, и территориальное развитие осуществлялось зачастую спонтанно, посредством принятия решений по возведению отдельных объектов без учета комплексности застройки, оценки эффективности использования земель с точки зрения перспектив развития муниципалитетов.
Результатом целого ряда градостроительных и градоформирующих проблем стал и так называемый самострой: и физические, и юридические лица стали строить по принципу «Что хочу, то и ворочу». Несколько лет назад ему была объявлена настоящая война. Непосредственное участие в восстановлении порядка приняли самые высокие руководители Краснодарского края – губернатор Кубани Александр Ткачев, председатель Законодательного собрания края Владимир Бекетов, председатель краевого суда Александр Чернов, начальник ГУВД Краснодарского края Сергей Кучерук. По мере возможности старались исправить недочеты и ошибки в муниципальной земельной политике главы всех муниципальных образований, их заместители по строительству и земельным отношениям, главные архитекторы, представители местной судебной власти и прокуратуры, начальники УВД-РОВД края.
– Неспособность власти справиться с самовольным строительством – явление политического характера, угрожающее обществу, наносящее огромный вред экономике, – без обиняков характеризовал ситуацию Александр Ткачев. – Во-первых, с таких объектов не должным образом уплачиваются налоги и госпошлина. Во-вторых, от самостроев страдают третьи лица. Этими объектами перегружаются коммунальные сети, что создает предпосылки к техническим авариям и катастрофам.
Логичным завершением той всекубанской акции, стартовавшей в середине 2007 года, стало принятие целой серии решений. Так, в ряде муниципалитетов дело дошло до сноса самовольно выстроенных зданий. Кстати, кое-где работа для экскаваторов и бульдозеров находится и сейчас – достаточно вспомнить недавнюю «зачистку» земли, на которой предприниматель от стройиндустрии незаконно выстроил многоквартирный дом.
Проблемы есть и сейчас
Конечно, в целом положение дел в Краснодарском крае стабилизировалось, однако и сегодня в этой сфере существует немало проблем.
Их, например, выявила проверка, проведенная в октябре-декабре 2009 года по поручению Законодательного собрания Краснодарского края. Ситуацию на местах отслеживали специалисты двух департаментов – по архитектуре и градостроительству и по взаимодействию с органами местного самоуправления. В ходе проверки, в частности, был проведен анализ муниципальных правовых актов, принятых органами местного самоуправления в сфере градостроительной деятельности, на соответствие действующему законодательству.
Итог тревожит. Выявлено немало нарушений, допущенных местными властями в правовых актах в отношении подготовки и выдачи разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию, а также подготовки градостроительных планов земельных участков. В число муниципалитетов-нарушителей попали Анапа, Армавир, Геленджик, Краснодар, Новороссийск, Сочи, а также Красноармейский, Славянский и Усть-Лабинский районы. Кроме того, «отличились» три с лишним десятка городских и сельских поселений, входящих в состав Гулькевичского, Кавказского, Каневского, Красноармейского, Кущевского, Новокубанского, Павловского, Славянского и Усть-Лабинского муниципальных районов.
Естественно, руководству этих территорий пришлось приводить муниципальные правовые акты в соответствие с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Краснодарского края. В адрес глав всех провинившихся муниципальных образований направлены предписания и письма с предложениями о внесении изменений в правовые акты (либо об их отмене), рассмотрении вопроса о применении дисциплинарных взысканий в отношении лиц, допустивших нарушения действующего законодательства при подготовке и принятии правовых актов.
Многих проблем подобного рода удалось бы избежать, будь в каждом муниципалитете приняты новые Правила землепользования и застройки, соответствующие всем экономическим, социальным и прочим требованиям времени. Речь об основных градостроительных документах, регулирующих все тонкости и нюансы сферы, подобных тому, что приняли в главном в стране курорте.
Сочи: с прицелом на будущее
В самый канун новогодних каникул на сессии Городского собрания Сочи депутаты утвердили Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования. Впервые за долгие годы на курорте определен порядок в создании условий для развития территорий города и их планировки, сохранения окружающей среды, обеспечения прав и законных интересов правообладателей земельных участков, а также для привлечения инвестиций.
Одно из главных достоинств документа – теперь значительно упростится выдача градостроительного плана земельного участка, который является основой для проектирования любого объекта. А главное – жители курорта смогут самостоятельно определить, что и как они имеют право строить на своих сотках. Достаточно будет войти в компьютерную базу данных, ввести кадастровый номер своего земельного участка, отыскать на карте собственность и, определив, в какой зоне она находится, найти ответ, что там можно строить, сверившись с пояснениями в текстовой части документа.
Очень важно, что изменить статус зоны юридически уже невозможно.
К примеру, переход от индивидуальной жилой застройки к многоэтажной, как это делалось ранее, в результате чего на пяти сотках вырастали высотные здания, отныне полностью исключен.
Документ будет действителен на протяжении десяти лет. Состоит он из трех основных частей: порядок применения Правил и внесения в них изменений, графическая часть, то есть карты градостроительного зонирования, и градостроительные регламенты. Что касается этих критериев, наиболее важными являются: максимальная высота зданий (от 12 метров – в зоне индивидуальной жилой застройки и до 76 – в зоне многоэтажного строительства), оград (в среднем до полутора метров), минимальный коэффициент озеленения (от 15 до 30 процентов) и максимальный коэффициент застройки (до 50 процентов).
Но, пожалуй, самая важная часть Правил – это карта градостроительного зонирования города. Она разработана путем комплексного анализа существующего положения, где обозначены границы зон с особыми условиями использования территорий города по природным и санитарно-гигиеническим требованиям. Определено шесть территориальных зон: жилая, которая делится на семь типов в зависимости от расположения и этажности застройки, общественно-деловая, производственная, рекреационная, куда вошли пляжи, парки, земли спортивных объектов и лечебно-оздоровительных учреждений, сельскохозяйственная и зона инженерной и транспортной инфраструктуры.
Четко зафиксированы и зеленые зоны – с целью сохранения существующих природных массивов. Имеются также зоны ограничений от техногенных динамических источников (аэропорт, железнодорожные магистрали, автодороги), связанные с сейсмической активностью.
Территории, прилегающие к олимпийским объектам, и зоны международного гостеприимства, согласно программе «Сочи – гостеприимный город», в Правилах учтены особо. Только из федерального бюджета на выполнение программных мероприятий будет выделено более 20 миллиардов рублей.
В настоящее время ведется разработка проектов отдельных районов города, паспортов улиц, где предусмотрены мероприятия по реконструкции зданий, озеленению прилегающих территорий, замене тротуаров, проездов, ограждений.
Главная задача – качество жизни
Обеспечение устойчивого развития Сочи, улучшение качества жизни его жителей было бы невозможным без утвержденных Правил землепользования и застройки, которые все эти направления превращают в реально достижимые цели. И этим путем должны пойти во всех муниципалитетах. Хотя принятие такого ключевого для любого муниципалитета документа – дело и непростое, и весьма длительное.
Достаточно сказать, что сочинские Правила разрабатывались Санкт-Петербургским институтом строительных проектов в течение последних пяти лет. Кроме того, над документом трудились и представители органов законодательной и исполнительной власти Сочи, и Союз архитекторов, и, конечно же, местные жители. Но прежде, чем был принят окончательный вариант, было сделано свыше 300 поправок, неоднократно проводились публичные слушания…
Однако дело того, безусловно, стоит. Все-таки реформирование земельных отношений затрагивает интересы различных групп и городского сообщества в целом.
Во-первых, все сообщество, как ассоциированный собственник, заинтересовано в экономическом развитии своего муниципалитета и улучшении условий жизни всего населения. Во-вторых, представители бизнеса заинтересованы в получении экономической выгоды, прибыли в результате своей деятельности. В-третьих, городские органы власти заинтересованы в укреплении городского бюджета, наращивании объемов инвестиций в городе, повышении его привлекательности, а также в доверии, одобрении и поддержке населением города их действий.
Краснодарский край сейчас стал центром притяжения интересов для самых различных бизнес-структур, желающих инвестировать средства в нашу экономику. Без земли этого не сделаешь. Поэтому решение любых земельных вопросов должно быть предельно взвешенным – ведь каждый участок является элементом целостной городской среды, и изменения в его использовании будут, в конечном итоге, затрагивать интересы практически всего населения.
Во многом именно от реализации социальной составляющей (пусть она и не приносит непосредственного дохода ни бюджету города, ни производителю) Правил землепользования и застройки в значительной степени зависит качество жизни людей. Именно оно в конечном итоге является основной целью стратегических планов развития муниципалитетов. А значит, решение вопросов использования земли необходимо искать не в получении
сиюминутных, текущих выгод, а с учетом главной задачи, стоящей перед местной властью. И именно Правила могут и должны являться главным механизмом ее достижения.
Депутаты ЗСК "раздадут" землю под виноградники