По данным федерального девелопера, практически 90% сделок с недвижимостью в Краснодаре происходят с использованием ипотечных кредитов. За первый квартал этого года так было приобретено около 6 тысяч объектов недвижимости. Что сейчас происходит на рынке жилья в краевом центре и регионе в целом, выгодно ли рассматривать покупку недвижимости в целях инвестиции, выяснял «АиФ-Юг».
Сделки – в ипотеку
В последние годы рынок недвижимости Краснодарского края активно развивается, особенно выделяется столица Кубани, а также Новороссийск, Сочи и Анапа.
Аналитики крупной строительной компании изучили тенденции рынка первичного жилья Краснодара и пришли к выводу, что спрос восстанавливается после существенного спада в начале года, доля семейной ипотеки в продажах растет.
«Объем текущего строительства жилья в Краснодаре последние 9 месяцев почти не менялся и, по данным на апрель, составил 6,4 млн кв. м. Ровно год назад объем был на 10% больше – 7 млн кв. м. В марте в продаже на первичном рынке находилось 2,1 млн кв. м, это 43 тысячи квартир, большинство из них площадью от 30 до 50 кв. м», – пояснили в фирме.
В марте в Краснодаре наблюдалась высокая доля ипотечных сделок – 86% от общего объема продаж. Этот показатель ниже пиковых значений прошлого года, когда с использованием ипотеки проводилось до 95% сделок. Стоит отметить, что текущие рыночные ставки по стандартной ипотеке остаются высокими для многих потенциальных покупателей жилья. Банк России сохраняет ключевую ставку на уровне 16%.
«На продажах в январе, безусловно, отразилось увеличение первоначального взноса по ипотеке с господдержкой до 30%. Затем рынок начал трансформироваться, появлялись новые ипотечные программы банков, рынок постепенно оживал, и, мы полагаем, продолжит расти до конца июня-начала июля. Это обусловлено ожиданиями – как завершения программы господдержки, так и изменений программы семейной ипотеки и продления ее до 2030 года. Ожидание того, какими будут условия в дальнейшем, и стимулирует рынок в настоящем», – прокомментировал директор коммерческого департамента строительной компании Павел Петров.
К слову, в начале весны Краснодарский край стал третьим в стране по объему ипотечных сделок.
В настоящее время максимальный размер кредита по льготной ипотеке в Краснодарском крае составляет 6 млн рублей, а первоначальный взнос – 30%.
Куда вложить деньги?
Что касается цен на квартиры, то средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Краснодара достигла отметки в 161,9 тыс. рублей.
«За год рост составил 26,96%, или 34,3 тыс. рублей. Так, весной прошлого года средняя цена за 1 кв. м. в новостройках Краснодара была на уровне 127,5 тыс. рублей», – пояснил эксперт по инвестициям в недвижимость Краснодара Александр Мирошниченко.
За четыре года стоимость квадратного метра выросла более чем в 2 раза. Так, весной 2020 года приобрести квадратный метр в новостройках можно было в среднем за 70,4 тыс. рублей.
«Каждый год тренды на инвестиции разные. В 2016 году покупали квартиру с котлована у застройщика и продавали к моменту сдачи дома. Это долгосрочная инвестиция на год – два (как минимум). В 2021 году было выгодно покупать по низу рынка и перепродавать, т.к. цены росли с бешеной скоростью. Так, мы с клиентом купили квартиру за 1 млн рублей, а через две недели перепродали уже за 1,7 млн рублей. В 2022 году рынок упал, и многие инвесторы ушли в банки, т.к. там предлагались хорошие проценты по вкладам», – рассказывает риелтор Екатерина Кремнева.
Эксперт остановилась также на том, что инвестиционно привлекательно на сегодняшний момент. Во-первых, рынок недвижимости сильно опустился, соответственно, можно купить квартиру по первой цене за наличные или с использованием малой части ипотеки, т.к. процент сейчас высок, и перепродать, когда банки уменьшат ставку, тем самым стимулируя покупательскую способность на рынке. Условно говоря, это случится к концу года, по прогнозам экспертов.
Во-вторых, актуальна покупка недвижимости по переуступкам (семейная ипотека 6%, наличка). Смотреть нужно на то, что по низу рынка, и там, где минимальная конкуренция. Продать объект можно также по переуступке или после сдачи дома.
В-третьих, выгодна покупка недвижимости под ремонт в старом фонде, но в привлекательном районе, например, Фестивальном, Центральном, Черемушках. Это в том случае, если есть понимание, кто и как будет делать ремонт и во сколько обойдутся работы. Если купить по низкой цене и выгодно сделать ремонт, то срок реализации займет в среднем 3 месяца.
В-четвертых, может принести прибыль покупка квартиры от застройщика на старте продаж (но нужно быть внимательным и провести аналитику). Если сделать все грамотно, то минимально в конце года можно выйти с плюсом, но небольшим. Или дождаться максимальной готовности комплекса.
Объектов становится меньше?
Сочи – один из самых востребованных городов в регионе в плане недвижимости, но там наблюдается снижение спроса.
«Это вызвано не только финансовыми аспектами, такими как доступность кредитов или уровень ключевой ставки, но и изменениями в предпочтениях инвесторов. Многие предпочли вложить средства в высокодоходные вклады. Тем не менее, интерес к недвижимости остается высоким, особенно с учетом планов приобретения недвижимости к летнему сезону, – поясняет генеральный директор агентства недвижимости Юлия Усачева. – В ближайшем будущем не ожидается значительного изменения цен на недвижимость в Сочи как на первичном, так и на вторичном рынке. Сейчас видим активность сделок, преимущественно за наличные средства, особенно на вторичном рынке. Пользуется спросом недвижимость с готовым ремонтом».
Снижения цен на квартиры в Сочи специалисты не допускают.
«Считаю, что на текущий момент не очень выгодно продавать недвижимость, однако приобретение, наоборот, может быть достаточно рентабельным. Общее предложение объектов сокращается, что свидетельствует о более насыщенном и динамичном рынке. Особенно заметно уменьшение предложения в сегменте недвижимости с ценой до 250 тысяч рублей за квадратный метр, в то время как растет спрос на более дорогое жилье», – сказала эксперт.
Как добавила Юлия Усачева, покупатели все чаще отдают предпочтение новым домам или комплексам с современной инфраструктурой, но также сохраняется интерес к старой недвижимости. Эти тенденции будут определять динамику рынка новостроек в Сочи в 2024 году, создавая интересные возможности как для покупателей, так и для развития индустрии недвижимости в регионе.