Профессия риелтора – одна из самых высокооплачиваемых в мире и в то же время одна из наиболее нестабильных. Эта специальность для общительных, легких на подъем, готовых зарабатывать и не боящихся сложностей. О трудовых буднях, а также о том, что сейчас происходит на рынке недвижимости, рассказала краснодарский риелтор Екатерина Кремнева.
Профессия по наследству
Екатерина работает риелтором уже 11 лет. Начинала в небольшом курортном городке Конаково Тверской области под руководством отца, который с нуля основал свое агентство по недвижимости.
«Можно сказать, что я потомственный риелтор, – говорит Екатерина. – Папа надеялся, что когда-нибудь займу его место и встану у руля компании. Но я не могла постоянно быть в его тени, поэтому решила уехать в другой город и начать все с нуля. Почему выбрала Краснодар? Здесь живет моя бабушка, к тому же тут, как любят говорить все приезжие, «тепло и море недалеко», поэтому мы с мужем и решили переехать сюда шесть лет назад».
Первое, с чем пришлось столкнуться молодому специалисту, это непунктуальность:
«В Конаково если условились о встрече с продавцом или покупателем, то точно знаешь, что она состоится, причем неважно, как давно договорился – день назад или неделю. В Краснодаре же хоть и согласовали, нужно еще несколько раз напомнить, а потом за час до встречи прозвонить. И все равно бывает, что у клиента появились срочные дела, и разговор придется перенести».
Еще одно кардинальное отличие, по словам Екатерины, это торг. На Кубани специально ставят выше ценник на жилье, чтобы потом сделать скидку.
«Обычно скидывают от 100 тысяч рублей и больше. Одни мои клиенты забрали дом, который изначально продавали за 5,7 миллиона рублей, за 4,2!»
Спрос диктует… ипотечные ставки
По словам риелтора, с каждым годом рынок недвижимости в Краснодаре меняется кардинально.
«Еще лет 5-6 назад можно было предсказать, что будет с рынком недвижимости в ближайший год. Кроме этого, четко прослеживалась «сезонность», – объясняет Екатерина. – Например, земельные участки, дачи и дома начинали активно разбирать весной – в апреле и мае, чтобы успеть сделать посадки к лету. Далее наступал сезон «однушек» – родители покупали своему ребенку, который поступил в город, собственное жилье – это было выгоднее, чем снимать квартиру и платить аренду».
К ноябрю – декабрю начинался ажиотаж на рынке недвижимости. Все, кто планировал покупать, старались сделать это до Нового года, чтобы успеть взять недвижимость еще по старой цене до повышения в следующем году.
Январь для риелторов был «мертвым» сезоном. Все хорошие варианты разбирали к концу года, оставались либо с завышенными ценами, либо проблемные квартиры, которые по какой-то причине ранее отказались покупать.
«Ситуация начала меняться в 2020 году. Во время пандемии коронавируса упал спрос и на квартиры, и на дома, а вместе с тем и цены на них. В это время правительство, чтобы поддержать застройщиков, ввело льготную ипотеку на новостройки – 7% годовых для всех (заранее скажу – эта программа закончилась этим летом) и 6% для семей с детьми, рожденными с 2018 года. Помимо низких ипотечных ставок на увеличение спроса влияла и возможность заключения дистанционных сделок. Да, именно тогда появился новый вид сделки – дистанционный», – продолжает риелтор.
2021-й стал годом перемен.
«После отмены «ковидных» ограничений и открытия границ цены на жилье начали расти не по дням, а по часам. Это был год инвесторов. У меня в работе находилось одновременно 7-10 инвесторов. Покупали, потом через 2 недели продавали, и так все по кругу. Прибыль за 2-3 недели составляла от 200 тысяч до 750 тысяч рублей, – вспоминает Екатерина, – бывало, что клиенты не доезжали до квартир, сразу выходили на задаток. Цена за год поднялась более чем на 30%».
«Золотое время» застройщиков
2022 год ознаменовался началом СВО, спрос на «вторичку» резко упал, как и цены на нее. В этом же году застройщики начали вводить программы по субсидированию ипотечных ставок, то есть можно было взять жилье по ставке – 0,01 % на весь срок.
«Началось время застройщиков. У отделов продаж стояли очереди. Рос спрос, а вместе с ним – и цены. Например, у собственника однокомнатная квартира стоила 3,5 млн рублей, если брать ее в ипотеку, то платеж составлял бы 30 тысяч рублей в месяц. Девелопер аналогичную квартиру продавал за 6 млн рублей, при этом платеж был всего 16 тысяч! Рынок «перекосило». У застройщиков росла цена, при этом у собственников падала», – рассказывает Екатерина.
2023-й – год «херсонских» сертификатов.
«Переселенцы с Херсона и Херсонской области на полученные сертификаты покупали жилье в Краснодаре. В приоритете были квартиры с ремонтом и мебелью. Стоимость «вторички» начала расти. Студии, которые полгода до этого за 1,5 млн рублей были не интересны, стали уходить почти за 3 млн рублей – по стоимости минимального сертификата», – вспоминает Екатерина.
Сейчас рынок недвижимости в Краснодарском крае переживает тяжелые времена, считает Екатерина. Из-за высокой ипотечной ставки на вторичку и закрытых воздушных границ спрос на нее упал.
«Среди всех покупателей жилья процент местных жителей невелик, как правило, спрос на недвижимость создавали жители северных регионов нашей страны, однако сейчас дорога до Краснодара, чтобы приехать сюда, выбрать объект, оформить сделку и уехать обратно, из-за закрытого аэропорта занимает много времени и денег, поэтому количество таких клиентов значительно снизилось», – поясняет Екатерина.
После отмены в июле ипотеки с господдержкой спрос на квартиры упал и у застройщиков. Теперь строительные компании придумывают новые акции, например, можно сдать свой автомобиль застройщику в качестве первоначального взноса.
Что хочет клиент
«Если вы хотите стать хорошим риелтором, то готовьтесь к ненормированному рабочему дню и отсутствию выходных, – говорит Екатерина. – Многие клиенты, например, работают с 9 утра до 6 вечера, поэтому показы мы устраиваем или в конце дня или в выходной. Люди звонят нам даже 1 и 2 января. Обычно они не приходят на встречи, но хотят что-то уточнить по объявлениям в интернете».
По словам риелтора, главное в ее профессии – услышать и понять клиента.
«Вот, например, приходит человек по определенному объявлению и говорит: «Хочу эту квартиру!» Начинаю с ним разговаривать, выяснять потребности и понимаю, что она ему не понравится, предлагаю другие варианты, хотя бы просто поехать и посмотреть. В 99 % случаев клиент выбирает другой вариант. Например, как-то раз ко мне обратилась молодая семья, которая искала двухкомнатную квартиру в определенном районе. Но подходящей не было. Тогда я предложила им посмотреть просторную однокомнатную и сделать там зонирование. Мы поехали посмотреть несколько вариантов – и вот они выбрали «однушку», которая по площади даже больше, чем некоторые «двушки», и намного дешевле. Или еще случай. Клиентка искала квартиру с хорошим ремонтом и мебелью, но обязательно по площади больше 40 квадратных метров. У меня на примете была такая, но всего 36 квадратов. Прежние владельцы смогли грамотно организовать пространство, сделав ее светлой и уютной. Увидев квартиру, клиентка сразу же сказала: «Беру!»
Когда выгодно?
Самый частый вопрос, который задают риелтору: «Когда выгоднее покупать недвижимость?»
«Если планируете сейчас покупать квартиру или дом, то вам повезло, цены на вторичную недвижимость упали и можно приобрести с выгодой, – уверена Екатерина. – Приезжие быстрее местных принимают решение о покупке – увидели, понравилось, купили. Коренные жители, конечно же, помнят цены, которые были еще лет 9-10 назад (когда однушку можно было взять за миллион на этапе котлована). Даже если финансовые средства позволяют им купить квартиру, они откладывают сделку до тех пор, «пока цены на квартиры не рухнут». Теперь можете покупать. Пришло время. Да, вторичка подешевела… А вот цены на новостройки уже снижаться не будут. Даже если рассудить логически – дорожают стройматериалы, растут зарплаты строителей… Из этого и многих других факторов и складывается стоимость жилья».
По словам Екатерины, единственное, чего стоит ждать, это снижения ипотечной ставки на вторичку, но неизвестно когда это произойдет. Недавно Центробанк снова повысил ключевую ставку, теперь уже до 18 % годовых.