Голодовки, митинги, встречи с властями, обращения к губернатору и президенту - людям, заплатившим за квартиры в строящихся домах и не получившим их, остаются только такие способы борьбы за свое жилье. Но почему же не работают законы, призванные защищать дольщиков?
Сколько ждать?
Жилой комплекс «Радуга» в Краснодаре должны были сдать в конце прошлого года, но работы здесь остановились уже давно и никаких подвижек нет. ЖК «Большая Российская», в котором продано почти двести из 1400 квартир, тоже застыл.
«На встречах застройщик каждый раз обещает на днях возобновить стройку за счет ожидаемых от кредитующего банка средств, - рассказывают дольщики «Большой Российской». - Но получить кредит он пытается уже более восьми месяцев».
По словам покупателей квартир, слова застройщика расходятся с делами - со стройплощадки вывезли все оставшиеся строительные вагончики, убрали два строительных крана. А на вопросы дольщиков отвечают, что технику отправили на техосмотр.
При этом дольщики ЖК «Большая Российская» заключали договоры по 214-му федеральному закону, который и принимали, чтобы защитить права покупателей жилья. Но, как показывает практика, даже оформленный по всем правилам договор долевого участия в строительстве не дает никаких гарантий. Похожие ситуации еще в нескольких жилых комплексах краевого центра: «Казанском», «Новоселье», «Снежной королеве», «Культурном», «Rich House», «Сити», «Западном городе». Тысячи человек вложили деньги, материнские капиталы, платят ипотеку, но так и не могут въехать в уже оплаченные квартиры.
Ошибочка вышла
«Я заключила договор долевого участия с жилищным кооперативом «Наш Дом», - рассказывает Ирина Аверкиева. - Оплатила 755 тыс. руб. Сдать дом в эксплуатацию должны были в первом квартале прошлого года, но квартиру мне так и не передали. Изначально подкупила аккредитация ведущими банками страны, 80% пайщиков использовали материнский капитал. Я работаю медсестрой, у меня зарплата 12 тыс. в месяц, и я не могу просто отдать эти деньги жирующим застройщикам. А сейчас у меня есть кредит и нет квартиры. Расторгнуть договор нельзя, отказаться от квартиры - тоже, выходит, пайщик не только не защищен, а обречен?»
Дольщики ЖК «Курортный берег» и вовсе пострадали из-за неразберихи. Администрация города сначала сдала в аренду участок на берегу Карасуна, но позже Карасуны признали озерами, т.е. федеральной собственностью. Следовательно, муниципалитет не мог распоряжаться этой землей.
«Все то время, пока шло разбирательство в суде, застройщик возводил дом и заключал договоры долевого участия, привлекая деньги, - рассказывают дольщики. - При этом прокуратура почему-то не приостанавливала строительство. В результате сейчас большинство дольщиков вынуждены платить ипотеку за несуществующее жилье. Нас обманул банк, сначала аккредитовав строящийся дом, а затем отменив его. Нас обманул застройщик. Дом, который строился по всем законам, на данный момент завис в воздухе на неопределенное время, лишая нас возможности получить свое жилье. Разрешение на строительство есть, но застройщик не возобновляет стройку из-за измененного статуса земли».
При этом больше половины квартир в «Курортном береге» продали, хотя все работы прекратились здесь год назад. Ждут свое жилье люди не только в Краснодаре, но и в Сочи, Анапе, Ейске, Геленджике и других городах края.
Договор договору рознь
А застройщики собирают деньги не только по договору долевого участия - по словам юриста Игоря Шибалкина, на практике встречаются следующие договоры, на основании которых происходит привлечение денежных средств, но фактически они направлены на тот же результат, что и участие в долевом строительстве. Это договоры займа, предварительные договоры, внесение денежных средств в складочный капитал, выдача векселя на получение квартиры и др. Зарина Кужева решила купить таунхаус в краснодарском ЖК Шато де Виль, заключила договор, внесла предоплату, через месяц продала свою квартиру и рассчиталась полностью. Риэлтор уверял, что застройщика проверил, договор составлен правильно и проблем никаких не возникнет.
«Сдать дом должны были в августе прошлого года, но стройка здесь прекратилась еще в апреле, - рассказывает женщина. - Директор продолжает врать, что стройка продолжается, хотя ворота здесь закрыты, и никаких работ никто не ведет».
Женщине застройщик не дает контакты других дольщиков, риэлтор, уверявший ее в юридической чистоте сделки, пропал. Зарина Кужева обратилась к юристам и сейчас готовит документы в суд. Но шансы получить обратно деньги невелики - оказалось, что в договоре выкупа земельного участка есть хитрый пункт, по которому, даже заплатив, женщина не стала владелицей земли, не говоря уже о доме. На просьбы вернуть деньги застройщик не реагирует, усмехаясь, мол, если б они у нас были, мы бы дома уже построили. К тому же, договор заключили с частным лицом, так что даже если Зарина выиграет суд, выплачивать ее ущерб могут всю жизнь.
«Сейчас с ребенком-инвалидом я снимаю квартиру в Ставрополе, - рассказывает она. - Мы и переезжать собрались по медицинским показаниям, но из-за этого обмана провели здесь уже две лишние зимы, а это вредит здоровью ребенка».
«В случае возникновения спорной ситуации и обращении в суд, дольщику придется доказать, что заключенный договор фактически является договором долевого участия, - говорит Игорь Шибалкин. - Иначе все меры защиты прав дольщиков, которые предусмотрены законом о долевом участии в строительстве, нельзя будет применить».
Домик у моря
Квартиры в строящихся домах на побережье разбирают еще на стадии проекта. Тем более в этом случае и цена квадратного метра ниже. Семья Мазурковых из Санкт-Петербурга вскладчину со своими родственниками купили будущую квартиру у анапского застройщика Сергея Антипина. Другая участница-инвестор строительства мечтала, чтобы ее мать остаток дней провела в квартире с удобствами на берегу моря. Набрала кредитов под немалые проценты и также вложилась в стройку. Сейчас они платят кредиты и долги, отказывая себе во всем. Семье Мазурковых и вовсе пришлось переехать в маленький домишко в пригороде, чтобы хоть немного рассчитаться с родственниками. При этом двенадцатиэтажный дом практически построили. Но к коммуникациям его так и не подключили, в эксплуатацию не ввели. Уже несколько лет инвесторы не могут получить ни обещанное жилье, ни свои деньги обратно.
«Наш дом признали самостроем и потребовали его снести. Мы обращались в суды, пытались признать строение законным. Но безрезультатно», - рассказала представитель общественной организации «Анапский дольщик - 2010» Татьяна Клышникова.
Ситуацию осложняет то, что для финансирования строительства с инвесторами заключили предварительные договоры, которые, по их словам, не были зарегистрированы в органах Росреестра. Так что действие ФЗ №214 на них не распространяется. Сейчас люди, оставшиеся ни с чем, просят помощи у государства. Они готовы взять на себя оставшиеся затраты по доведению строительства до конца. Лучше уж еще потратиться, но, в конце концов, получить свои квартиры.
Как пояснили в пресс-службе мэрии анапы, суд вынес решение о сносе дома еще в 2012 году, мотивируя тем, что застройщик нарушил строительные нормы и правила при его возведении. По мнению специалистов, есть неоспоримые доказательства, что выстроенная коробка дома может рухнуть в любой момент. Кроме того, по информации ресурсоснабжающих организаций, технических возможностей для подключения к дому воды и света нет. Сейчас администрация готова оказать юридическую помощь гражданам в расторжении договоров и взыскании денежных средств с застройщика в судебном порядке.
«Почти 12 лет действует Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. За это время накопилось немало судебной практики по проблемам, возникающим у дольщиков, - говорит адвокат Александр Макаров. - Основная проблема - нарушение сроков строительства. В договоре указывается срок передачи квартиры дольщику, но на практике он по различным причинам может затянуться на месяцы, а то и годы. В целом на правоотношения между застройщиком и дольщиком распространяются нормы Закона «О защите прав потребителя», но на случаи взыскания процентов за нарушение сроков строительства они не действуют, поэтому неустойка составляет не 3% за каждый день просрочки передачи квартиры, а 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, что существенно меньше. Но даже эту сумму дольщик фактически не может взыскать, так как суды, ссылаясь на положения ст. 333 ГК РФ, значительно уменьшают неустойку. Например, задержка сроков сдачи двухкомнатной квартиры полтора года. Неустойка за этот период составила 600 000 руб. Районный суд уменьшил ее в два раза, взыскав 300 000 руб., а краевой суд еще сократил до 20 000 руб. И таких примеров в Краснодаре множество.
Кроме того, дольщики сталкиваются и с другими проблемами. 214-й Закон хоть и запрещает незаконное строительство, но застройщик вполне может начать строительство и без соответствующего разрешения и опубликования проектной декларации, либо на участке, который не предназначен для жилищного строительства. Впоследствии данный дом может быть признан самовольной постройкой. Также застройщик может ненамного увеличить площадь квартиры, указанную в договоре, то есть придется доплачивать. А еще 214-й закон не защищает дольщика от низкого качества объекта».