В 2021 году в Краснодарском крае введено в эксплуатацию 6,2 млн квадратных метров жилья. За полгода 2022-го наш регион опередил Москву по количеству новых домов. Несмотря на санкции и рост цен, кубанцы продолжают покупать жильё, а девелоперы перевыполнять планы. Как выгодно купить квартиру?
Субсидия поможет
2021 год ознаменовался рекордным объёмом выдачи ипотеки, но в начале 2022-го ситуация резко изменилась. Напомним, в марте случился ажиотажный спрос на ипотеку: заёмщики старались воспользоваться ранее одобренными заявками по низким ставкам. Но уже в апреле на фоне повышения ключевой ставки на рынке произошёл спад. Особенно это коснулось готового жилья. Строительную отрасль государство поддержало программами: семейной ипотекой, господдержкой, IT-ипотекой, военной ипотекой. По ним работают банки и девелоперы Краснодарского края.
«По итогам июня доля ипотечных сделок составила примерно 90%. Все выданные кредиты оформлялись с использованием льготных программ, в том числе и программ субсидирования. Мы наблюдаем ажиотаж вокруг семейной ипотеки, при обращении клиенты первым делом интересуются именно этим видом господдержки, - комментирует коммерческий директор СК «Семья» Ангелина Радько. – За 2 года люди привыкли к низким ипотечным ставкам, поэтому застройщики и банки активно стали предлагать субсидированные программы. Наши клиенты, например, наряду со льготной ипотекой пользуются программами субсидирования со ставкой 0,1% по семейной ипотеке и 0,2% по господдержке, а также ипотекой без первоначального взноса. Банки разрабатывают новые предложения, например, сейчас есть программы «комбо-ипотеки», которые позволяют взять ипотеку с субсидированной ставкой на сумму выше обозначенных госпрограммой лимита в 6 млн рублей. Преимущество субсидии в том, что процентная ставка по таким кредитам всегда ниже среднерыночной, это достигается благодаря дополнительному дисконту, который банк-партнёр застройщика предоставляет покупателю квартиры. В начале года многие люди решили отложить покупку недвижимости, это выразилось в сокращении объёма сделок на первичном рынке. В целом, спрос за первое полугодие 2022 года по Краснодарскому краю почти на 40% ниже аналогичного периода 2021 года. Тем не менее, строительная отрасль защищена государственной поддержкой и проектным финансированием банков, поэтому мы настроены на позитивный сценарий. Мы продолжаем проектировать новые проекты с учётом изменений рынка и строим текущие, как всегда, ускоренными темпами».
Специалисты сходятся во мнении, что спрос на ипотеку восстанавливается.
«Август еще не закончился, но мы уже видим, что выдачи ипотеки в Абсолют Банке в Краснодарском крае за летние месяцы в 2 раза выше, чем весной, - говорит руководитель Абсолют Банка в Краснодаре Сергей Яценко. - Во-первых, снижение ставок резко подогрело спрос на ипотеку в регионе. Если весной ставки по стандартным программам жилищного кредитования взлетели до 20% и выше, то сейчас они вернулись практически к докризисным значениям. Так, у нас ставки по стандартным программам уже ниже 10% годовых. Во-вторых, сыграл роль «эффект отложенного спроса». В целом по рынку весной количество сделок существенно сократилось, но интерес к покупке недвижимости оставался при этом высоким. Как только условия стали более благоприятными, рынок недвижимости и ипотеки «ожил». Также помогли «разогреть» покупательскую активность акции субсидирования от застройщиков и спецпредложения от банков. На пике популярности – госпрограммы. В первую очередь – Госпрограмма-2020-2022 и «Семейная ипотека». На них приходится почти 75% сделок. По Госпрограмме 2020-2022 мы дополнительно снизили ставку до 6,35% годовых на весь срок. Преимущество «Семейной ипотеки» - она подходит довольно широкому кругу заемщиков (надо, чтобы хотя бы один ребенок родился после 1 января 2018 года), а ставка по ней одна из самых доступных среди госпрограмм – у нас всего 5,99% годовых. Поэтому, если заемщик соответствует условиям «Семейной ипотеки», он выбирает именно её. Стандартные программы ипотечного кредитования на готовое жильё постепенно тоже набирают обороты. Спрос на них за месяц вырос на 15%. Мы ожидаем, что до конца года кредитование по госпрограмам будет превалировать в выдачах, их доля от общего объема ипотечного кредитования будет составлять 55-65%».
По словам эксперта, сумма ипотечного займа по сравнению с началом 2022 года стала больше на 300 тысяч рублей и в июле 2022 года достигла 4,5 млн рублей. Она практически одинакова, как для госпрограмм, так и для стандартных. Увеличения ипотечного чека в ближайшие месяцы не ожидается.
«Средний размер первоначального взноса за год не изменился – он составляет 15-20% от стоимости будущей квартиры. При этом более 50% наших заёмщиков в качестве части первоначального взноса используют материнский капитал. Мы одни из немногих в регионе даём клиентам такую возможность не только по стандартным программам, но так же по семейной ипотеке и по основной Госпрограмме 2020-2022», - добавил Сергей Яценко.
Кто покупает?
Краснодарский край занимает первое место в ЮФО и пятое среди регионов России по объёмам выданных ипотечных кредитов. По информации пресс-службы краевой администрации, с января 2022 года банки выдали 5 369 льготных кредитов по программе «Ипотека для новостройки» на сумму 17,53 млрд рублей. С начала года на Кубани ввели в эксплуатацию 260 многоквартирных домов более чем на 19 тысяч квартир.
«Большая часть наших покупателей - приезжие из других регионов, их доля составляет около 70%. Это и Красноярский край, и Ханты-Мансийский АО, Республики Татарстан и Башкортостан, Тюменская и Челябинская области и т. д. По итогам первого полугодия 2022 года данный показатель не изменился, - говорит директор по инвестициям федерального девелопера «Неометрия» и инвестиционной компании Alias Group Юлия Сидская. - Краснодарский край по-прежнему остаётся привлекательным для потенциальных покупателей новостроек. Однозначно можно сказать, что стоимость квартир на новое жильё в ближайшее время снижаться не будет. Более того, на фоне непростой макроэкономической ситуации, роста себестоимости строительства и стоимости проектного финансирования по итогам 2022 года наиболее вероятна коррекция цен в сторону увеличения».
По словам эксперта, вероятнее всего, объёмы строительства и ввода жилья в 2023 году останутся на текущем уровне из-за объектов, возведение которых началось в 2020-2021 годах. В дальнейшем возможно некоторое снижение показателей - количество строительных проектов, стартовавших в 2022 году, пока уступает объёму предыдущих лет.
Догнали «миллионников»
Доступность жилья для населения в первую очередь зависит от цен, а недвижимость в регионе за последние два года значительно подорожала.
«До 2020 года в Краснодаре были аномально дешёвые квартиры - в среднем 50 тыс. рублей за квадратный метр. В то время, как, например, в Екатеринбурге, Казани стоимость «квадрата» варьировалась от 85 до 90 тыс. рублей. За последние два года на юге России произошёл стремительный рост цен на жильё, таким образом, мы догнали другие крупные города. Цена за квадратный метр приблизилась к 100 тыс. рублей, - говорит генеральный директор консалтинговой компании Илья Володько. - Что касается перспективы рынка ипотечного кредитования, то, несмотря на то, что интерес к ипотеке благодаря снижению ставки будет расти, но до прошлогодних объёмов не догонит. Это можно объяснить несколькими причинами. Во-первых, подорожала недвижимость, многим ипотека стала недоступна. Во-вторых, в предыдущие годы было выдано огромное количество кредитов по выгодным ставкам, соответственно, активный спрос исчерпан. В-третьих, учитывая экономическую нестабильность, многие пока опасаются брать займы и временно откладывают покупку жилья. Спрос постепенно будет восстанавливаться, но в любом случае по итогам года падение составит 30-40% по сравнению с 2021-м».
Снижение ключевой ставки активизирует вторичный рынок недвижимости, считает руководитель блока аналитики компании по реализации комплексных проектов освоения территории Максим Тутуков.
«Если раньше спрос подталкивала субсидированная государством ипотека, которую можно было получить лишь на покупку новостройки по ставке 7% годовых, то теперь и рыночную ипотеку можно будет взять примерно под 9,5%. Разница между 7% и 9,5% для покупателя не такая уж существенная», - сказал специалист.
От застройщика в подарок
Правят балом на рынке недвижимости, по мнению риелтора Екатерины Кремневой, сегодня девелоперы.
«Если раньше, когда покупали квартиру в ипотеку, смотрели на ставки, которые предлагает банк, то сейчас рынок недвижимости формируют застройщики. То есть, если вы хотите покупать новостройку, то уже нет смысла просматривать сайты банка, выискивая самый низкий процент, потому что каждый застройщик предлагает свои условия по ипотеке – у кого-то самый низкий процент – 0,01% на весь срок кредитования. Это как рассрочка, только на 30 лет – такого ещё не было. Кто-то даёт ипотеку без первоначального взноса, кто-то предлагает ремонт, который входит в счёт ипотеки, - комментирует риелтор Екатерина Кремнева. - Ещё год назад самая низкая ипотечная ставка была около 4%. Сейчас цены на квартиры выросли, спрос упал, поэтому застройщики и проводят такие акции. Но если вы собираетесь покупать в ипотеку, то лучше не тянуть. Если сравнивать ежемесячные платежи и переплату, то сейчас даже с учётом роста стоимости недвижимости покупать её намного выгоднее, чем раньше: у вас будут комфортные ежемесячные платежи и минимальная переплата – от 500 рублей за 30 лет».
«Доля льготной ипотеки составляет не менее 90% от общего объёма продаж. Процентные скидки, предложения всегда пользуются популярностью. Кроме того, благодаря тесному сотрудничеству с банками партнёрами и достигнутым договорённостям, удаётся снизить процентные ставки для покупателей до 2%», - добавила руководитель ипотечного отдела «ЮгСтройИмпериал» Гульсина Шакова.
Какую программу выбрать?
Новшество этого года – ипотека для IT-специалистов.
«Наш банк одним из первых в Краснодарском крае начал приём заявок на льготную ипотеку для IT-специалистов, поскольку мы как раз развиваемся в высокотехнологических нишах. Доля заявок на эту госпрограмму у нас достигает 3% от общего числа. Это хороший показатель, если учесть узкую специализацию ипотеки для IT, - продолжает Сергей Яценко. - В целом по стране и в Краснодарском крае интерес к программе высокий. Спрос на IT-специалистов в России особенно увеличивается в новых реалиях. Многие компании и учебные заведения предлагают программы переквалификации. Вероятно, что в ближайшие год-два будем наблюдать значительный рост этого направления бизнеса благодаря предоставленным льготам и развитию импортозамещения».
Но есть и сдерживающие факторы, по мнению эксперта, из-за которых на фоне неплохого количества заявок реальные выдачи по ИТ-ипотеке пока единичны.
Во-первых, льготные условия по ипотеке для IT действуют только в тот период, когда специалист работает в IT-компании, соответствующей требованиям постановления. Если такой заёмщик меняет работу, то условия по кредиту могут быть пересмотрены в менее выгодную для него сторону.
Во-вторых, далеко не каждый сотрудник может подтвердить необходимый по условиям госпрограммы официальный доход.
Наконец, при покупке жилья в новостройках действуют и другие госпрограммы с выгодными условиями. Например, семейная ипотека по ставке до 6% годовых. Если учесть, что IT-ипотека доступна заёмщикам в возрасте от 22 до 45 лет, то многие из них – те, у кого недавно родился ребёнок – могут предпочесть семейную ипотеку.
«По Госпрограмме 2020-2022 ставка тоже снижена постановлением Правительства до 7% годовых. Некоторые банки, в том числе наш, снизили её дополнительно за свой счёт. В этом случае разница со ставкой по ИТ-ипотеке не превышает 1,5 п.п. При такой разнице даже рефинансирование не является экономически выгодным. Поэтому многие заемщики – ИТ-специалисты – уже после одобрения заявки тщательно взвешивают все плюсы и минусы, и часто делают выбор в пользу Госпрограммы – 2020-2022 или «Семейной ипотеки». Какой прогноз по выдачам ипотеки до конца года? Мы прогнозируем, что общерыночный тренд на снижение ставок по ипотеке позволит увеличить выдачи примерно на 10-15% в целом. У лидеров рынка будут более высокие результаты. Так, мы ожидаем, что наш банк в Краснодарском крае к осени нарастит выдачи жилищных кредитов более чем на 20%. Все предпосылки для такой динамики есть, мы можем оценить это по резкому увеличению количества заявок от заёмщиков. Тем, кто планирует покупку жилья лучше ускориться с решением этого вопроса. Дело в том, что увеличение спроса всегда приводит к повышению стоимости квартир и сокращению количества объектов, выставленных на продажу. Подать заявку на жилищный займ можно онлайн, на сайте нашего банка. В срок от 20 минут у вас будет решение, и вы будете знать точно, какую сумму может выдать кредитная организация, а значит, какая недвижимость вам по карману», - комментирует руководитель Абсолют Банка в Краснодаре Сергей Яценко.
В качестве инвестиции
Недвижимость в регионе покупают не только непосредственно для проживания, но и в качестве инвестиции.
«Да, покупка недвижимости с инвестиционными целями в Краснодарском крае традиционно пользуется популярностью. Если в среднем по РФ так приобретается 10% недвижимости, то на Кубани – около 20%. В том числе покупка квартир с ипотекой. Почти 70% инвестиционных покупателей – из других регионов. В первую очередь из Москвы, Санкт-Петербурга, Тюмени, с Урала и из Сибири. Сделки, когда покупатель в одном городе, а квартира в другом, у нас проходят практически полностью в режиме онлайн. Надбавок по ставкам и дополнительных комиссий по таким сделкам у нас нет. Как правило, с инвестиционными средствами приобретаются квартиры в новостройках. Они наиболее ликвидные и растут в цене. Их юридическая чистота гарантирована. Плюс – такое жилье можно купить по госпрограмме 2020-2022 или по «Семейной ипотеке» по субсидированным ставкам и значительно сэкономить на размере ипотечных платежей.Мы ожидаем, что по итогам 2022 года инвестиционная активность на кубанском рынке недвижимости будет выше уровня прежних лет. Для этого есть несколько предпосылок. Во-первых, действие низких процентных ставок. Сейчас ставки по государственным программам находятся на рекордно низком уровне. Во-вторых, отсутствие на рынке инструментов для инвестиций. Поэтому недвижимость – один из наиболее стабильных и надежных активов. Она постоянно растёт в цене», - подытожил эксперт.
