После отмены льготной ипотеки в Краснодаре стали реже покупать новые квартиры. По оценкам экспертов, доля нераспроданных квадратных метров в новостройках краевого центра составляет примерно 40%, и она продолжает расти. Что изменилось на рынке жилья, выяснял «АиФ-Юг».
Кто не успел, тот опоздал
«В России с 1 июля завершилась программа льготной ипотеки на новостройки под 8%. В настоящее время процентная ставка на них составляет 12% для всех, кто не подходит под семейную ипотеку. Таким образом, выбор стоит между вторичным жильем под 22% и новостройкой под 12%. Также существуют дополнительные бонусы от застройщиков, такие как снижение ставки на первый год или на период строительства. Это так называемая траншевая ипотека, – комментирует специалист по недвижимости Екатерина Кремнева. – Если ключевая ставка снизится, то можно будет рефинансировать свой кредит под более низкий процент. Рефинансирование – это процесс получения нового займа для погашения старого. Например, если взяли под 12%, а затем ставки упали до 7-8%, то можно обратиться в банк для рефинансирования своего кредита под новый процент. Это позволит снизить ежемесячный платеж и общую сумму выплат».
В основном сделки совершаются по семейной ипотеке, доступной семьям с детьми до семи лет.
По словам эксперта, сегодня на рынке недвижимости наблюдается значительное снижение продаж, которое достигает почти двукратного уровня. В основном на первичном рынке сделки совершаются по семейной ипотеке, доступной семьям с детьми до семи лет. Ипотека с господдержкой под 12% годовых не пользуется большим спросом, поскольку ранее она предлагалась под 8%. Если до 1 июля можно было взять господдержку с ежемесячным платежом 25-30 тысяч рублей, то теперь платеж 50-60 тысяч рублей в месяц за аналогичные объекты.
Вместе с тем застройщики предпринимают различные меры для стимулирования продаж.
«Компании предлагают подарки, включая ремонт, мебель и технику. Некоторые девелоперы даже предоставляют возможность приобретения квартиры и автомобиля одновременно. Также практикуется система trade-in, когда покупатель может использовать свою машину в качестве первоначального взноса», – добавила Екатерина Кремнева.
Студии для москвичей
По данным Южного ГУ Банка России, отмена льготной ипотеки подогрела интерес к жилищным кредитам на Кубани. За год ипотечное кредитование в Краснодарском крае увеличилось более чем на треть. Это объясняется тем, что в июне заемщики стремились успеть взять ипотеку до изменения условий программ. Потребительское кредитование на фоне повышенного спроса тоже заметно выросло, за год – на четверть.
«Ипотечный кредитный портфель жителей Краснодарского края превысил 803 млрд рублей на начало июля текущего года. За год он вырос на 37,4%, в целом по стране и Южному федеральному округу показатели ниже – почти 25% и 36% соответственно. В основном рост кредитования стимулировали программы господдержки. Так, на Кубани за первые шесть месяцев этого года банки выдали «Семейной ипотеки» на 35% больше по сравнению с тем же периодом прошлого года (по данным сайта Дом.РФ). А в июне жители края получили максимальные количество и сумму кредитов за все время действия этой программы. Заемщики ждали ужесточения условий и спешили успеть получить заем до изменений. Выросли и выдачи «Льготной ипотеки», которая завершила свое действие 1 июля», – пояснили в пресс-службе банка.
Какое же жилье наиболее востребовано в нашем регионе? Как оказалось, размер квартиры разнится в зависимости от города.
«К примеру, в Сочи наиболее предпочтительными лотами являются студии и «однушки», в то время как в Новороссийске покупатели чаще выбирают однокомнатные и двухкомнатные лоты, – предоставляют аналитические данные в пресс-службе крупной строительной компании. – Трехкомнатные квартиры в Сочи наименее востребованы на рынке – с начала года в структуре сделок они составили лишь 2%. Чаще всего недвижимость в городе-курорте приобретают москвичи (более 30% покупок от общего количества). На втором месте жители Краснодарского края – 12%, за ними следуют представители Республики Татарстан – 4% и Санкт-Петербурга – 4%.
В Новороссийске растет и интерес к недвижимости. В основном квартиры в городе-герое приобретают жители Кубани (45% от всех сделок на первичном рынке). Также недвижимость в городе привлекательна для представителей Москвы, Санкт-Петербурга, Кемеровской и Ростовской областей, Красноярского края и Ханты-Мансийского автономного округа.
В Краснодаре на студии с начала года приходится практически каждая шестая сделка. Однокомнатное жилье остается самым востребованным лотом – составляет почти половину всех приобретений на первичном рынке недвижимости. «Двушки» с начала года выбрали 28% покупателей, трехкомнатные квартиры – 8%. Основным покупателем являются жители Краснодарского края, на их долю приходится 70% совершенных сделок. Также интерес к недвижимости в кубанской столице проявляют представители Омской и Ростовской областей, Севастополя, Ставропольского края и Ханты-Мансийского автономного округа.
Что касается минимальной суммы, которая потребуется для приобретения жилья с применением наиболее выгодных ипотечных программ, то в Краснодаре при стоимости квартиры-студии в 4,3 млн рублей понадобится 854 тысячи рублей в качестве первоначального взноса в размере 20%. В Новороссийске для самого бюджетного лота за 5,4 млн рублей потребуется почти 1,1 млн рублей в качестве первоначального взноса. Самый большой первоначальный платеж в размере более 1,8 млн рублей придется совершить для покупки квартиры в Сочи стоимостью свыше 9 млн рублей».
Растет аренда
«Говоря об объемах выдачи семейной ипотеки, считаю, что значительного сокращения, скорее всего, не произойдет. Первоначально, возможно, объем выдачи снизится более чем на 30%, поскольку люди не будут полностью понимать новые правила. Однако со временем, по мере адаптации и разъяснений, этот процент уменьшится. Что будет с процентной ставкой? Сомневаюсь, что она существенно изменится до 2030 года», – говорит эксперт рынка Александр Мирошниченко.
«Как в целом отразилась отмена господдержки на рынке недвижимости? В частности, это привело к увеличению количества людей, желающих снять квартиру в аренду, так как многие уже не могут позволить себе покупку жилья. Для Краснодара это особенно актуально в связи с высоким уровнем миграции. С другой стороны, люди, которые ранее приобретали недвижимость с помощью государственных программ, теперь имеют возможность сдавать свои квартиры в аренду и получать дополнительный доход, что выгодно в условиях растущего спроса на аренду жилья», – добавила риелтор Екатерина Кремнева.
Сравнялись цены
Генеральный директор агентства недвижимости Юлия Усачева:
«Отмена льготной ипотеки создала дополнительное давление на рынок, заставив многих владельцев пересмотреть ценовую политику. Интересно, что в Краснодарском крае цены на первичном и вторичном рынках недвижимости практически сравнялись.
Решение сузить круг заемщиков по семейной ипотеке направлено на охлаждение рынка недвижимости и экономию бюджетных средств. Эти изменения могут существенно снизить спрос на семейную ипотеку. Эксперты прогнозируют, что спрос на новостройки может упасть на 60%, если все семьи с детьми до 6 лет не смогут воспользоваться программой. В крупных городах количество потенциальных заемщиков может сократиться вдвое, хотя при этом общий спрос на кредиты может возрасти.
Новые условия семейной ипотеки способствуют некоторым изменениям на рынке недвижимости, но не ведут к катастрофическим последствиям. В то же время цены на жилье могут начать снижаться только при значительном падении спроса, что маловероятно в ближайшее время.
Рынок оживает
Вице-президент по маркетингу и продажам федерального девелопера Илья Витковский:
«Июльское падение продаж на 30-40% относительно июня скорректировало рынок, дальнейшего снижения мы не ожидаем. Более того, конец месяца показывает некоторое оживление на рынке. Основным драйвером продаж есть и останется семейная ипотека. Рыночные ставки уже выше психологического порога, поэтому доля ипотеки без субсидирования в продажах незначительна уже сейчас. Основными драйверами последних лет была льготная программа. Господдержку отменили с начала июля, а условия по семейной значительно ужесточились, на что отрасль уже отреагировала. Сейчас девелоперы с осторожностью смотрят на рынок, большинство ждет новых условий ипотеки».
