Краснодар не так давно получил звание города-миллионника. Хотя, по неофициальным данным, число жителей уже давно перевалило за знаковую цифру. В новом Генплане столицы Кубани уже фигурирует цифра порядка 3 млн жителей к 2040 году. Эксперты рассказали, сохранит ли Краснодарский край свои передовые позиции по строительству и продажам жилья?
Идём на рекорд?
Кубань уже несколько лет занимает лидерские позиции по продажам жилья. В прошлом году край, похоже, побил собственные предыдущие рекорды не только по количеству сданных и проданных квартир, но и по росту цен на недвижимость.
«Краснодарский край является участником федерального проекта «Жильё». Цель проекта - увеличение ежегодного объёма ввода жилья до 2030 года, в том числе ввод жилья в рамках мероприятий по стимулированию программ развития жилищного строительства. По итогам 2020 года в крае сдали в эксплуатацию жилых зданий общей площадью более 5,1 млн кв. м. При этом в плане, утверждённом федеральным проектом «Жильё», - стоит цифра 4,3 млн кв. м», - пояснил начальник управления строительного комплекса департамента строительства Краснодарского края Сергей Ульчич.
Так что, несмотря на ужесточение требований к застройщикам со стороны администрации края (в частности, требование об обеспечении застраиваемых микрорайонов объектами социальной инфраструктуры), жильё в крае по-прежнему возводится рекордными темпами. Выросли и продажи. По данным экспертов, прошлый год отметился максимальным спросом на рынке жилья. Так, в Краснодаре было продано 36 тыс. квартир. То есть от 80 до 100 тыс. человек улучшили свои жилищные условия.
«Огромную роль в повышении спроса на покупку недвижимости сыграла льготная ипотека. Люди хотели не только обеспечить себя жильём, но и сохранить средства. Низкие ставки по вкладам уже не позволяли говорить о существенном преумножении средств», - отметил генеральный директор консалтинговой компании Macon Краснодара Илья Володько.
«Портрет» заёмщика помолодел
По данным Банка России, за 2020 год в Краснодарском крае выдано 54,2 тыс. ипотечных жилищных кредитов. Это на 38 % больше, чем в 2019 году. Правда, по мнению экспертов, влияние льготной ипотеки в Краснодарском крае постепенно ослабевает. Кто хотел воспользоваться её условиями, уже это сделал. Так что возможная отмена этой меры государственной поддержки 1 июля 2021 года вряд ли серьёзно скажется на спросе покупателей.
А вот доля мигрантов на рынке недвижимости не так уж велика, как многие считают. По мнению директора по маркетингу Черноморской Финансовой Компании Дениса Дроботенко, они составляют примерно 40% потенциальных покупателей. В основном же это, как и сказали выше, семьи, желающие улучшить свои жилищные условия после рождения ребёнка (второго или третьего). А также есть определённый приток молодёжи с районов края, которые приезжают в город на учёбу или работу. Им родители помогают с ипотекой и покупкой жилья.
Когда покупать?
Растущий спрос рождает и предложение. Даже несмотря на растущие цены. Впрочем, эксперты сходятся во мнении, что такого скачка стоимости недвижимости, который был в прошлом году, ждать уже не стоит.
«Рыночный механизм формирования цен на строительство многоэтажных жилых домов зависит от ряда факторов, главные из которых: динамика спроса на внутреннем рынке и уровень мировых цен на металлопрокат. В итоге всё это ложится на плечи конечного покупателя. Строительные материалы постоянно дорожают - это уже аксиома. В итоге, составляя смету будущего дома, каждый застройщик всегда закладывает в неё определённый запас на этот рост. Но в конце прошлого года цены на рынке металлопроката резко увеличились почти на 70%. А ведь в современной многоэтажке арматура и прокат - это вообще «альфа и омега» строительных конструкций, - говорит Сергей Ульчич. - Также свою роль в подорожании цен на жильё сыграли изменения в нормы для правил землепользования и застройки городов, которые не допускают локальную реконструкцию или «точечную» застройку многоквартирными домами на территориях, не обеспеченных объектами социальной, транспортной и инженерно-коммунальной инфраструктуры, а также коммунальными и энергетическими ресурсами. Пока спрос на объекты в городах края по-прежнему высок, поэтому значительного снижения цен вряд ли стоит ожидать. Но и сильно повышаться, по мнению экспертов, они тоже не будут, так как объёмы строительства ещё довольно велики».
Сейчас, по словам Ильи Володько, цены растут по инерции. Так, в 1 квартале этого года они уже выросли на 6%. В итоге квадратный метр на первичном рынке сегодня стоит около 70 тыс. рублей. На второй квартал ожидается примерно такой же рост. Однако к моменту традиционного оживления рынка недвижимости, которое отмечается в конце лета - начале осени, существенного подорожания ждать уже не стоит.
Ипотечный бум продолжится?
Банки отмечают: прошлый год стал рекордным по числу выданных ипотечных кредитов. Сохранится ли интерес к этому продукту в 2021 году?
«2020 год стал уникальным по нескольким причинам, но главная из них - исторически низкие ставки. Вслед за уменьшением ключевой ставки Банка России улучшили условия по кредитам и все банки. В прошлом году средняя ставка достигла 7,3 %. Сейчас эта тенденция продолжается: по итогам первого квартала 2021 года на Кубани она снизилась до небывалых 6,8%», - отметил Сергей Кадакин.
Подогрели спрос к жилищному кредитованию и государственные инициативы. В частности, субсидированная ипотека, запущенная правительством в апреле 2020 года.
«С начала реализации программы ВТБ предоставил жителям Краснодарского края свыше 8,5 млрд рублей по льготной кредитной ставке. Мы стремимся обеспечить заёмщиков максимально доступным жильём, поэтому недавно снизили её до 5,8%», - сообщил эксперт.
Однако нельзя сказать, что только программы с господдержкой определяют сегодня интерес к рынку недвижимости. Никто не отменял покупку готовых квартир, на которые распространяется ряд интересных предложений.
«К примеру, рефинансирование - это отличный способ снизить ставку по действующим займам других банков, у нас это можно сделать под 7,8%. В региональном офисе ВТБ четверть от общего объёма ипотечных продаж приходится на этот финансовый инструмент», - подчеркнул Сергей Кадакин.
«Кубань уже много лет лидирует по числу приезжающих на ПМЖ. Соответственно, квартиры и дома всегда будут пользоваться спросом», - пояснил управляющий.
Развитие цифровых технологий, в свою очередь, существенно облегчило выдачу ипотечных кредитов. Цифровые сервисы начали активно развиваться в банковских структурах в 2018 году. Пандемия же 2020 года не просто дала мощный толчок распространению технологий, но и вывела их на новый уровень. Соответственно, если раньше оформление ипотечного кредита и покупка квартиры было одной из самых длительных банковских операций, то сегодня практически всё можно сделать онлайн - буквально за три дня.
«В личном кабинете заёмщик может выбрать подходящую для себя программу, просчитать оптимальный финансовый платёж, ознакомиться и предоставить необходимый пакет документов, получить одобрение и оформить сделку. Всё это значительно упростило взаимодействие банка, клиента, застройщика и государственных структур», - резюмировал Сергей Кадакин.
Комментарий эксперта
Начальник отдела обеспечения жилищных прав отдельных категорий граждан министерства топливно-энергетического комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Краснодарского края Андрей Аксёнов:
«Сегодня одним из доступных вариантов обзавестись собственным жильём либо улучшить уже имеющиеся жилищные условия является ипотечное кредитование. Однако препятствием на этом пути может стать так называемый первоначальный взнос - собственная денежная сумма, которая должна быть у желающего получить в банке ипотечный кредит. Самостоятельно накопить нужную сумму в условиях растущей инфляции и низкой ставки по вкладам сложно. Но с помощью государственной поддержки эта задача уже не кажется такой уж недостижимой. Так, в крае действует «Накопительная ипотека». Каждый участник программы имеет возможность дополнительно на свой вклад получать 30% из регионального бюджета. Уже более 2 200 кубанских семей воспользовались преимуществами этой программы и улучшили свои жилищные условия. Обратите внимание, социальная выплата по «Накопительной ипотеке» направляется из краевого бюджета и рассчитана исключительно на жителей нашего региона. На тех, у кого нет своего жилья на территории нашего края либо в собственности имеется не более одного жилого помещения. «Накопительная ипотека» - это мероприятие краевого масштаба и в его реализации задействованы все администрации муниципальных образований, поэтому жители региона могут обратиться в администрацию своего района. Мы при наличии определённого количества желающих организовываем выезды в районы и в режиме выездной приёмной оформляем заявления от людей прямо на месте. Обычно это происходит по согласованию с районной администрацией. Так что мы стараемся сделать нашу программу удобной и доступной для всех жителей Краснодарского края. Фактически от участника «Накопительной ипотеки» требуется открыть вклад в банке, исправно каждый месяц вносить на него сумму от 3000 до 10000 рублей и по выходу из программы в течение 6 месяцев улучшить свои жилищные условия на территории Краснодарского края. А краевой бюджет будет помогать копить деньги на своё жильё. Согласитесь, на сегодняшний день 30 % - это довольно внушительная финансовая помощь».
В это время
В Правительстве РФ подписано постановление, которое расширит полномочия Фонда защиты прав дольщиков в части окончания строительства многоквартирных домов и предоставления денежного возмещения пострадавшим гражданам.
«Защита прав дольщиков по-прежнему является главной задачей Фонда. Часто обманутые дольщики вкладывают в строительство все свои средства, платят ипотечные взносы по кредитам, при этом оставаясь без жилья. Только в 2020 году Фондом были возвращены 26,1 млрд рублей гражданам, которых обманули недобросовестные застройщики. Кроме того, будет профинансировано окончание возведения домов на 71,6 млрд рублей по всей России. В Краснодарском крае продолжается работа по решению проблем с долгостроями. В прошлом году были восстановлены права граждан по более 100 объектам. В 2021 году планируется решить жилищные вопросы более 30 тыс. человек. На эти цели по поручению губернатора из регионального бюджета запланированы средства в размере 1,7 млрд рублей», - прокомментировала депутат Государственной Думы Светлана Бессараб.