Что же можно купить по предлагаемой цене? Куда реально уходят деньги граждан, польстившихся на низкую цену? Из чего складывается цена квадратного метра?
Эти и другие вопросы обсуждались за круглым столом в редакции «АиФ-Юг».
Участники «Круглого стола»:
Руководитель управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края Ольга Валерьевна Корниенко,
первый заместитель руководителя управления государственного строительного надзора Краснодарского края Виктор Владимирович Меликян,
старший помощник прокурора г. Краснодара Александр Александрович Рязанов, заместитель прокурора г. Краснодара Александр Анатольевич Захаров,
И.О. директора департамента строительства МО г. Краснодар Владимир Николаевич Гриненко,
И.О. руководителя управления муниципального контроля МО г. Краснодар Евгений Алексеевич Первышов,
вице-президент корпорации «Девелопмент-Юг» Елена Владимировна Семенова,
исполнительный директор компании «Южрегионстрой» Павел Васильевич Соколенко,
руководитель отдела продаж ООО «СМУ Краснодар» Эдуард Федорович Имукин,
начальник отдела продаж ООО «РенКапСтрой» Максим Юрьевич Бурлачко.
Рынок жУлья
По сведениям городской администрации, 10 миллиардов рублей перетекли из карманов краснодарцев в карманы трех молодых строительных компаний всего за несколько месяцев. Беда в том, что продавали компании незаконно построенное жилье.
В сложившейся ситуации, во-первых, наши старейшие строительные компании с добрым именем не дополучили этих сумм, а во-вторых, безопасность многих краснодарцев, вложивших деньги в заветные квадратные метры, поставлена под угрозу.
- На сегодняшний день выявлено три строительных компании – «Родина», «Кубанская строительная компания» и «СтройИинвестЛига», - сообщила Ольга Корниенко. - Хотя назвать их компаниями нельзя, потому что застройщики являются физическими лицами.
Сумма привлеченных ими для строительства средств граждан неизвестна.
10 миллиардов рублей – это потенциальный объем инвестирования. То есть, компании заявили о постройке 15 объектов, общей жилой площадью более 400 000 кв. метров.
Если бы все было продано по заявленной цене, сумма составила бы те самые 10 млрд. рублей. Но у этих «компаний» нет ни финансовых активов, ни мощностей. А все, что они успели построить, незаконно.
Рекламная кампания, которую развернули эти три застройщика, заставила краевые органы власти обратить на них внимание.
По федеральному закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости…» покупать квартиру у физического лица на стадии строительства нельзя. Это нарушение закона, не только продавцом, но и покупателем.
- В настоящий момент проводится прокурорская проверка в отношении трех застройщиков, о которых говорилось выше, - сказал Александр Рязанов. – Но приобретать жилье на объекте самовольного строительства не стоит.
Никто не даст гарантию, что такой дом соответствует строительным нормам.
Государственная экспертиза в отношении домов данной застройки не проводилась, в большинстве случаев они не обеспечены нормативной площадью для обустройства автостоянки, детских и спортивных площадок.
И такие строения вводятся в эксплуатацию только по решению суда.
- Основаниями для возбуждения уголовного дела в отношении недобросовестных застройщиков, являются, в том числе обращения граждан в прокуратуру, - подтвердил Александр Захаров.
Жалобы на головную боль
Жалуются в администрацию – те, с чьими домами рядом вдруг появились странные объекты, и те, кто стали «счастливыми» обладателями «самостроевских» квартир.
- Поступают жалобы на плохое коммунальное обслуживание. Начинаются перебои с электричеством, водоотведением, отоплением, - пояснил Евгений Первышов. – Причина в том, что застройщик не купил соответствующую мощность, построил дом в месте, где отсутствует канализация, и просто выкопал рядом с домом септик.
За домом, как правило, устанавливается котельная, которая работает либо на мазуте, либо на дизельном топливе – центральное отопление отсутствует. Хуже всего то, что пока продавалось это жилье, риэлторские компании подыгрывали незаконным застройщикам.
На чистоту сделки никто не обращал внимания. И именно риэлторские компании зачастую гарантировали покупателям качественное жилье, и не предупреждали, что у компании-застройщика нет разрешительной документации.
Если бы люди это знали, я сомневаюсь, что они инвестировали бы деньги в эти дома.
- Рядом с жилой застройкой должны быть социальные объекты – магазины, почта, садик, школа. Хорошо, если дом построен неподалеку от них. Но все проблемы самостроя, в итоге, становятся головной болью муниципалитета, - сказал Владимир Гриненко. – Приходится оборудовать подъездные пути, подводить инженерные сети, инфраструктуру, следуя закону о самоуправлении.
Но на это нужны деньги. И мы вынуждены перераспределять средства которые предусмотрены бюджетной росписью в текущем финансовом году на плановые объекты строительства. Незаконные застройщики, по сути, крадут деньги у своих же сограждан.
Дешево хорошо не бывает
Конечно, когда власти приостановили деятельность незаконных застройщиков, многие потребители задумались, и стали обращаться в старые добрые строительные компании.
Но, к сожалению, основной критерий покупки жилья – это цена. И не смотря на то, что на сайте администрации края размещено предупреждение «Внимание, они привлекают средства граждан незаконно» и «черный список» компаний, люди все равно идут за жильем туда, где дешевле.
А на форумах появились негативные высказывания в адрес администрации в защиту незаконных застройщиков, которых администрация, якобы, специально пытается очернить.
Но стоимость квадратного метра складывается из нескольких факторов: стоимости земельного участка, технических условий, энергетических мощностей.
Она варьируется в зависимости от места расположения застройки, этажности, класса жилья. Сегодня средняя стоимость 1 квадратного метра в Краснодаре - около 45 тыс. рублей. Минимальная – в пределах 30 тыс. руб.
- Цена квадратного метра зависит в том числе от технологии строительства, - добавила Елена Семенова. -и от высотности здания. Чем выше здание, тем выше стоимость.
Более 30% себестоимости складывается из средств, вложенных на выполнение всех технических условий и стоимости земли. Поэтому, например у нас, цены ниже 36 тыс. за квадратный метр жилья нет.
Люди должны понимать, на какой риск идут, предпочитая приобрести недвижимость у частника. Ведь покупая квартиру в кирпичной пятиэтажке, в итоге можно иметь все удобства на улице.
- Граждане ставят во главу угла стоимость жилья, - согласился с коллегами Павел Соколенко. - Наши цены никогда не смогут конкурировать со стоимостью, которую предлагают частные застройщики.
При применении различных технологий, наша себестоимость ниже 30 тыс. рублей не опустится. Но мы должны все вместе повышать юридическую грамотность населения, в том числе через СМИ.
Нужна информация от застройщиков, прокуратуры, администрации, органов законодательной власти, муниципалитетов.
Но искусственно заставить застройщиков снизить стоимость жилья нельзя. Другое дело, если бы застройщикам при приобретении земли под строительство дали возможность бесплатного подключения к инженерным сетям, цена стала бы ниже.
- В основном, стоимость перекладывается на плечи покупателей. Если мы так же, как частные компании, начнем массированную рекламу, то нам придется вкладывать больше средств, а значит, придется поднять стоимость квадратного метра, - высказал точку зрения Эдуард Имукин. - Мы моги бы поднять стоимость 1 квадратного метра до 50-60 тысяч.
Вопрос – кто его купит? Но информировать людей необходимо. Ведь большинство не вникает в юридические тонкости, а юриста могут позволить немногие. Но если человек не разберется в тонкостях документов, то он должен знать, что хотя бы их наличие будет свидетельствовать о законности строительства. А законные застройщики предлагают качественное жилье.
За качество - отвечать
Качество застройки начинается с документации. Одна из первых инстанций, которая может свидетельствовать о качестве, это орган государственного строительного надзора.
- Мы не предъявляем особых требований к строительным организациям. Все наши действия ограничены рамками законодательства РФ, - сказал Виктор Меликян. – Государственный строительный надзор осуществляется при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства в отношении проектной документации которых проводится государственная экспертиза, в соответствии с положениями статьи №49 Градостроительного кодекса РФ.
Застройщику или заказчику за 7 дней необходимо обратиться в орган Госстройнадзора с извещением о начале строительства, и приложить пакет документов.
В него входят: копия разрешения на строительство, положительное заключение государственной экспертизы, проектная документация на выполнение всех объемов работ, общий журнал работ и документ об отступе от «красных линий».
Мы регистрируем объект, составляется программа проверок, в соответствии с которой мы и работаем. Но частные застройщики к нам не обращаются, поэтому гарантировать качество их строительных объектов мы однозначно не можем.
- Клиент должен отдыхать, покупая квартиру. То есть, помимо качественного жилья, мы должны предоставить ему комфортные условия его приобретения, - посчитал Максим Бурлачко. - Зачем клиенту задумываться о рисках?
Пусть риски возьмет на себя кто-то другой, например, финансовые организации.
Более 30 банков готовы дать ипотеку и взять на себя все риски. А чтобы человек знал, что выбирать, нужно сообщить ему не о плохих застройщиках, а о тех, кто предлагает качественное жилье.
Несколько лет назад у нас появился Знак «Качество-Кубань». Хорошо бы отметить им те строительные компании, которые действуют по закону.
Я думаю, рекомендация властей – хороший ход. Я, как потребитель, был бы уверен, что мне плохого не посоветуют, а в случае неудачи, будет кому предъявить претензии. А разбираться в документации клиент, на мой взгляд, не обязан.
Жить по закону
- Тем, кто считает свои деньги, разбираться в законах нужно, - возразила Ольга Корниенко. - Нет смысла отрицать несовершенство правового регулирования в сфере долевого строительства. Но недочеты устраняются.
До поправок, которые были внесены в закон в 2010 году, у уполномоченных органов надзора и контроля было право контролировать только застройщика, действующего на основании закона, а не всех лиц, привлекающих средства граждан.
Теперь такое право появилось. На сегодняшний день проходит утверждение ведомственная целевая программа по информированию населения об участии в долевом строительстве.
Мы живем в век информации. У кого она в руках – тот владеет миром. А тот, кто грамотно ее использует, никогда не попадет впросак, а останется в выигрыше.
Фото: Константина Семенца.
Ожил рынок недвижимости Краснодара 
Строили детский спортивный комплекс, а получился магазин