На прошлой неделе в Краснодаре состоялось очередное заседание бизнес-клуба «Деловая среда» – совместного проекта еженедельника «Аргументы и Факты-Юг» и коммуникативного агентства VOLKOV MEDIA. Дискуссия была посвящена изменениям в сфере ипотечного кредитования, новым условиям программ господдержки, а также в целом ситуации на рынке недвижимости Краснодарского края.
Из мегаполиса – в малые города
Главными спикерами стали руководитель отдела продаж ГК ИНАЧЕ Александр Петров, начальник отдела ипотечного кредитования ГК ТОЧНО Гульсина Шакова, руководитель ипотечного отдела ГК ИНСИТИ Алена Мухаметуллина, начальник управления ипотечного кредитования Краснодарского отделения Сбербанка Евгения Соколова, начальник отдела по развитию партнерского канала продаж регионального филиала Россельхозбанка Тамара Остроух. Модерировала дискуссию руководитель брокерской компании «Триллион-Юг» Елена Мирошникова.
Обсуждение началось с обмена мнениями о трендах на рынке жилья.
«Тенденция новых государственных поддержек направлена на развитие регионов. Крупные города, такие как Москва, Санкт-Петербург и Краснодар, уже перенасыщены застройщиками, поэтому девелоперы обращают свое внимание на менее развитые районы, где могут предложить интересные продукты, – начала встречу Елена Мирошникова. – Это также помогает заемщикам получить доступ к более выгодным условиям кредитования, так как в небольших городах стоимость недвижимости ниже, чем в мегаполисах. В Краснодаре, например, за сумму в 6 млн рублей можно найти лишь ограниченное количество предложений. Сейчас рынок замер, некоторые эксперты пророчат падение, но, как показывает практика, обвала точно не случится. Конечно, небольшого затишья не избежать, потому что поменялись условия льготной ипотеки, и необходимо время, чтобы выстроить все необходимые процессы».
Заседание бизнес-клуба «Деловая среда» на тему ипотечного кредитования
«Наша компания существует уже 11 лет, и за это время мы столкнулись со многими испытаниями, включая стагнацию, падение и «разрыв» рынка. Но мы выстояли – компания стабильно растет, уверенно закрепилась в ТОП-10 застройщиков России по объемам строительства. Сегодня отрасль регулирует сама себя, – продолжила тему Гульсина Шакова. – Что касается выхода на новые рынки, то мы, действительно, активно придерживаемся данной стратегии. В частности, на Черноморском побережье мы уже представлены в Туапсе и Новороссийске. Недавно начали реализацию проекта в Сочи, а в середине августа запускаем старт продаж нового объекта в Анапе. Кроме того, у нас есть планы по строительству в Ростове-на-Дону и Республике Татарстан. Что касается малых городов, то работаем в Армавире, Тихорецке, станицах Динской и Северской».
Представители банков и строительных компаний поделились мнениями, как будет развиваться рынок недвижимости Кубани в ближайшее время.
Спикер добавила, что жилой комплекс в Северской привлекателен для тех, кто уже проживает в этом районе или хочет приобрести квартиру для отдыха на выходных. В планах девелопера и развитие станицы Убинской, где ожидается строительство частных домов и элитных коттеджей. Территория будет благоустроена и включит объекты инфраструктуры с термальными источниками и бассейнами.
Что касается краевого центра, то для приобретения недвижимости специалист порекомендовала обратить внимание на такие микрорайоны, как Знаменский и Новознаменский. По словам Гульсины Шаковой, они имеют потенциал для развития благодаря сотрудничеству с муниципалитетом, которое обеспечивает грамотное планирование инфраструктуры и сохранение окружающей среды.
Клиент требует лучшего
«Колебания на рынке недвижимости и в целом непростая экономическая ситуация – не первое наше испытание, мы уже сталкивались с изменениями и всегда находили выход, – комментирует Алена Мухаметуллина. – Как и другие устойчивые застройщики, наша компания преодолеет и эти сложности. Продолжим разрабатывать новые предложения для наших клиентов. Имеем большие планы по строительству в Краснодаре, в настоящее время мы сосредоточены на развитии краевого центра.
Как добавила выступающая, девелоперы сегодня должны чутко относиться к собственному продукту и предлагать его своей категории клиентов. За последнее десятилетие потребители стали более притязательными к качеству объекта, а также финансово грамотными и осведомленными об ипотечных программах.
Алена Мухаметуллина акцентировала также, что снижения темпов строительства в регионе не ожидается. В период пандемии COVID-19 застройщики взяли временную паузу, однако с появлением государственной поддержки и получением значительной прибыли они смогли расширить свои земельные банки. Сейчас нет причин останавливаться, новые объекты будут запускаться, а проектные группы формироваться.
Александр Петров поделился опытом своей компании, которая начала деятельность на рынке недвижимости Краснодара в 2024 году, несмотря на общую стагнацию отрасли.
«Несмотря на трудности, мы не теряем оптимизма, поскольку государственная поддержка продолжает действовать, что позволяет нам работать и развиваться в новых условиях, – говорит он. – С момента введения эскроу-счетов стоимость квадратного метра жилья стала зависеть от степени готовности объекта. Чем ближе к завершению строительство, тем выше цена. Покупатели сегодня ориентируются на общую стоимость жилья, ежемесячные платежи и ставки по ипотеке. Они сравнивают предложения разных застройщиков и выбирают наиболее выгодные условия. Современные покупатели обращают внимание не только на сам продукт, но и на общественное пространство вокруг него. Важно, чтобы улицы были прямыми и удобными для навигации, а транспортная инфраструктура учитывала различные виды транспорта, включая велосипеды и самокаты. Пешеходы должны быть в приоритете, поэтому необходимо пересмотреть организацию движения и создать отдельные зоны для каждого вида транспорта».
По словам Александр Петрова, пилотный проект компании стал первым шагом к созданию так называемых умных городов будущего. В приоритетах застройщика – создать комфортную среду с учетом множества деталей. Например, освободить дворы от машин и их обустроить детскими площадками, навесами от солнца, спорт-хабом и даже мини-огородами. А также превратить места общественного пользования в пространство для жизни и добрососедства за счет устройства коворкингов и комьюнити-зон, оборудования крыш беседками для отдыха всех жильцов.
Как добавил спикер, сегодня девелоперы должны предлагать не просто квадратные метры, а определенный образ жизни. Люди хотят жить в дружелюбных локациях, где есть все необходимое: аптеки, магазины, парикмахерские, места для детского досуга и хобби-центры для взрослых. Коммерческие площади должны быть нарезаны таким образом, чтобы в них могли разместиться различные предприятия.
Еще одним важным трендом становится озеленение городских территорий. В Краснодаре минимальная доля насаждений в ЖК составляет 20%.
Это особенно важно для спальных микрорайонов на окраинах города, которые со временем могут стать новыми центрами городской жизни. Такие районы привлекают других застройщиков и способствуют образованию агломераций, которые уже нельзя назвать окраинами, это полноценные города внутри города.
Выгода – в селе
Напомним, с 1 июля семейная ипотека перестала работать по старым правилам. Саму программу продлили до 2030 года, однако ее условия при этом изменились. Во время дискуссии эксперты обсудили, с помощью каких банковских инструментов выгодно сегодня приобретать жилье.
Одна из наиболее привлекательных для потребителя программ – это сельская ипотека.
«Сельская ипотечная программа будет действовать бессрочно, и правительство намерено продолжать ее финансирование, – комментирует Тамара Остроух. – Однако существуют определенные риски. В частности, договор предусматривает возможность повышения процентной ставки в некоторых случаях. Во-первых, если заемщик не выполняет условия программы, ставка может вырасти до 19%. Во-вторых, если государство прекратит субсидирование, ставка для заемщиков также может увеличиться. Тем не менее, по прогнозам, уже выданные кредиты будут субсидироваться».
Специалист уточнила, на сегодняшний день заявок на получение сельской ипотеки достаточно много, что связано с окончанием действия других государственных программ поддержки.
Что касается новой семейной ипотеки, то оформить ее теперь могут семьи: где есть хотя бы один ребенок в возрасте до 6 лет включительно, с ребенком-инвалидом любого возраста, желающие купить новостройку в малых городах численностью до 50 тыс. человек и имеющие двух несовершеннолетних детей, планирующие купить жилье в регионах с низким объемом строительства или где есть индивидуальные программы развития, и имеющие двух несовершеннолетних детей.
«Ипотека в Краснодарском крае остается одним из самых востребованных продуктов банка. Мы фиксировали высокий спрос на получение семейной ипотеки в июне, а уже с первых чисел июля начали выдавать жилищные займы по обновленным условиям семейной ипотеки. К примеру, за полгода семейной ипотекой воспользовались на Кубани почти 6 тысяч семей, получивших кредит на общую сумму свыше 26 млрд рублей. Безусловно, этот вид господдержки был и остается одним из самых востребованных как среди всех госпрограмм, так и в целом на рынке жилищного кредитования», – рассказала Евгения Соколова.
Все эксперты согласились с тем, что банки, застройщики и агенты недвижимости играют значимую роль в повышении финансовой грамотности населения. Важно донести до конечного потребителя актуальное именно для него предложение. Иногда только определенный банк может удовлетворить потребности клиента, иногда только конкретный девелопер, который возвел объект в сотрудничестве с каким-то банком. Окончательная стоимость жилья зависит не только от кредитной истории, наличия первоначального взноса, а еще от правильно выбранного банка.
Если условия льготной ипотеки не подходят потребителю, есть альтернативные варианты, например, классическое субсидирование от застройщика. Однако и у этого инструмента есть свои особенности.
Кроме того, заемщик может рефинансировать свой кредит по более выгодным условиям. На этот счет свои рекомендации дала Елена Мирошникова.
«Получить ипотечный кредит – относительно просто, поскольку это залоговый продукт, и, если заемщик не выполняет свои обязательства, объект переходит к банку. Однако рефинансирование представляет собой более сложный продукт. Финансовые организации тщательно анализируют долговую нагрузку клиента и проверяют все его кредиты. Часто при оценке платежеспособности банк рассчитывает, что заемщик берет новый заем, даже если он планирует использовать его для погашения существующих кредитов. Поэтому важно быть осознанным и ответственным в своих финансовых решениях. Рекомендуется ограничиться одной кредитной картой с выгодными условиями. При погашении кредитов следует сначала выплачивать недавно взятые, так как тело долга по ним больше».
