Вложить деньги в недвижимость - всегда считалось одной из самых надёжных и популярных инвестиций: актив можно «потрогать», в нём можно жить, сдать в аренду, оставить детям или продать. Насколько рентабельны инвестиции в квадратные метры в 2023 году?
«АиФ-Юг» запустил новый проект «Деловая среда». Он направлен на освещение острых, полезных и нужных тем, касающихся делового сообщества, отраслевых новостей, бизнес-трендов. Участниками первой дискуссии стали эксперты в сфере недвижимости.
Сохранить и преумножить
В России квадратным метрам всегда доверяли больше, чем иным инвестиционным инструментам, практика показывает: в долгосрочной перспективе эта стратегия работает.
- Несмотря на то, что доходность инвестиций в недвижимость сегодня невысокая, и за год сократилась ещё, вклады в жильё продолжают быть востребованными и использоваться для сохранения капитала, - говорит руководитель отдела продаж строительной компании «Европея» Лидия Насонова. - Более того, кризисные явления указывают, что надо вкладываться во что-то менее рискованное.
Со специалистом согласна доктор экономических наук, профессор, квалифицированный инвестор Наталья Климова:
- За 20 лет недвижимость дала доходность 659%. Это наилучший вариант для длительного горизонта инвестирования. Фондовый рынок, облигации демонстрируют прибыль больше, но там и риски значительно выше.
Самая популярная инвестиционная стратегия на рынке недвижимости - покупка с целью сдачи в аренду. Единственное, стоимость съёмного жилья особо не растёт. Проще говоря, когда «однушка» стоила 2 млн рублей, её аренда была примерно 15 тысяч рублей, когда такая же квартира стала стоить 5 млн, она сдаётся за 17 тысяч. Соответственно срок окупаемости увеличивается.
- Среди наших клиентов есть инвесторы, которые в течение пяти лет приобретают для последующей реализации земельные участки, апартаменты, таунхаусы. Последние и в аренду успешно сдаются, что приносит стабильный гарантированный доход. Их стоимость от 7 млн рублей. Наблюдаем в Краснодаре такую тенденцию - люди стремятся купить вторую квартиру. Этому способствуют, в том числе, льготные условия по ипотеке. Важно, чтобы сохранялась платёжеспособность населения, - добавила Лидия Насонова.
Деньги - в Кучугуры
Краснодарский край - главный туристический регион России, ежегодно сюда приезжают около 17 млн отдыхающих. Основатель проекта APART KVARTAL Наум Сидоркин предложил рассмотреть перспективу для вложений денег в загородную недвижимость:
- Наша компания создаёт готовый арендный бизнес для инвесторов с коротким сроком окупаемости в туристических локациях. Наши клиенты привлекают дешевеющие ипотечные средства, а мы строим для них дорогостоящий дом на земле и выгодно управляем им, а инвестор получает прибыль каждый месяц.
Эксперты продолжили обсуждение развития курортной недвижимости региона как инвестинструмента.
- Исходя из нашего опыта строительства на побережье, подтверждаю, это выгодное вложение средств. Объекты раскупают быстро, причём основной покупатель - иногородний. Доля местных жителей в разрезе приобретателей наименьшая. Цена на курортах растёт быстрее, чем в обычных городах. Однако если говорить о перспективах, то вариантов практически не остаётся. Например, в Новороссийске, Туапсе подходящей для застройки земли уже нет. В такой ситуации целесообразно обратить внимание на пригород и небольшие посёлки. Внимание жителей всей страны сосредоточено на нашем побережье, будут осваиваться малые населённые пункты, - прокомментировала директор по маркетингу группы компаний «Точно» Евгения Тодорова.
Генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько в качестве доказательства привёл Темрюкский район, который с недавнего времени представляет интерес для инвесторов.
В Краснодарском крае ситуация на рынке недвижимости несмотря на колебания стабильная, у региона наиболее выигрышное положение по сравнению с другими субъектами РФ.
- Ещё три года назад в Анапе можно было приобрести квартиру по 55-60 тысяч рублей за квадратный метр, сегодня цена на курорте составляет 150 тысяч. Частные покупатели, а также крупные федеральные застройщики обратили внимание на ещё относительно неразвитые территории, в частности, Таманский полуостров. Отмечу также, потенциал для инвестирования есть в Приморско-Ахтарске, Ейске и в целом на побережье Азовского моря. Уже имеется доходность от перепродажи земельных участков в Кучугурах.
- Действительно, иногда выгодно инвестировать в недвижимость в небольших городах, но важно смотреть соотношение спроса и предложения в данном местоположении, - продолжает тему руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Аякс» Кирилл Леусенко. - В Краснодаре огромная конкуренция на вторичном рынке. Цена стоит, и даже уменьшается, сроки экспозиции увеличиваются, в то время как, например, в Армавире наблюдаем короткие перепродажи и рост цены. Рекомендовал бы отходить от сегмента с высокой конкуренцией. Краевой центр в качестве хорошего инвеста можно рассматривать, если это точечные жилые комплексы и уникальные локации.
Коммерция выгодна?
Эксперты оценили перспективы развития сегмента коммерческой недвижимости. По словам Натальи Климовой, в связи с тем что продажи сегодня всё чаще происходят онлайн, выгодно вкладывать деньги в крупные логистические центры. Евгения Тодорова добавила, что второе место в объёме инвестиций после жилого фонда занимают именно логистические и транспортные проекты.
- За три года, когда жильё выросло в цене, ставки аренды коммерческой недвижимости, если и повысились, то незначительно. Более того, во время пандемии многие организации ушли на «удалёнку», в онлайн, кто-то вообще закрыл бизнес, площади стали невостребованные, - говорит Кирилл Леусенко. - Хорошую доходность сейчас даёт реконструкция старых проектов.
Наум Сидоркин привёл в пример одно из направлений своей компании.
- Берём объект, разрабатываем его новую концепцию, и, если она успешная, заходим на него с инвесторами, - поясняет эксперт. - Так, в Новороссийске подготовили 19 апартаментов, завершаем в них отделочные работы, управляющая компания приступает к поиску постояльцев. Половина помещений уже продана.
Солнце спасёт
Обсудили специалисты и общую ситуацию на рынке недвижимости в крае. В частности, последние несколько лет наблюдается нетипичное явление: цены на «первичку» выше, чем на «вторичку». К тому же из-за неработающего аэропорта в Краснодаре продолжается падение спроса на квартиры. До режима «закрытого неба» большое количество сделок совершали приезжие. Северяне и жители средней полосы сначала прилетали в город, изучали местный рынок и бронировали жильё. Сейчас таких договоров стало значительно меньше.
- В регионах сформирован отложенный спрос, когда авиасообщение будет возобновлено, восстановится и поток покупателей. Местные инвесторы тоже пока не проявляют серьёзной активности, они заняли выжидательную позицию. В последние месяцы основной покупатель на рынке - это клиент, который рассчитывает на ипотеку без первоначального взноса, - добавила Евгения Тодорова.
Наиболее волнующий вопрос - что же будет с ценами на жильё, ожидается ли их падение?
- Быструю прибыль можно получить на срочных продажах. В связи с отъездом люди продают недвижимость, земельные участки по цене значительно ниже рыночной, но такие объекты раскупают стремительно, их срок экспозиции всего несколько часов. На сайте бесплатных объявления их, как правило, вообще нет, - говорит аналитик Кубанской палаты недвижимости Ольга Долгополова. - Рынок недвижимости инертный, должно пройти полгода прежде чем собственники начнут снижать стоимость. Вместе с тем существует предел, ниже которого цена не упадёт. Допустим, однокомнатные квартиры в «хрущёвках» стоят 3 млн рублей, они уходят за одну-две недели. Дешевле этой суммы вариантов ждать не стоит. Что же касается однушек в новых домах за 6 миллионов, то их стоимость может упасть за счёт, например, снижения ожиданий инвестора, который согласится продать её на миллион дешевле, если покупал пару лет назад за 2,5 млн рублей.
Резюмируя дискуссию, эксперты согласились с тем, что в Краснодарском крае ситуация на рынке недвижимости несмотря на колебания стабильная, у региона наиболее выигрышное положение по сравнению с другими субъектами РФ.
- В любой стране, и наша не исключение, южное направление востребовано – для отдыха, переезда, инвестиций. Строительная отрасль будет и уже поддерживается поддерживается государством, ведь каждый десятый житель России так или иначе связан с этой сферой. И как показывает практика, даже когда цены на недвижимость не растут, когда рынок нестабилен, с другими инструментами для инвестиций ситуация ещё хуже. Рекомендую следить за изменениями, вовремя на них реагировать и получать прибыль, а для этого важно обращаться к профессионалам, которые в этом каждый день и имеют опыт, чтобы минимизировать риски, - подытожил Кирилл Леусенко.
