На очередном заседании клуба «Деловая среда» газеты «Аргументы и Факты-Юг» эксперты обсудили ситуацию на рынке недвижимости в условиях, когда сделана ставка на комплексное развитие территорий, но высокая ключевая ставка и сокращение программ льготного ипотечного кредитования снижают покупательную способность россиян.
Семьям – большие квартиры
С какими трудностями сталкивается рынок недвижимости после сокращения льготных ипотечных программ, помогает ли КРТ сбалансировать спрос, чего ждут покупатели, девелоперы и банки от государства - эти вопросы обсудили в Краснодаре представители кредитных организаций, строительных и риэлторских компаний.
Разговор прошел на следующий день после заседания президиума Госсовета по вопросу развития инфраструктуры для жизни, на котором также обсуждали доступность жилья. Глава Татарстана Рустам Минниханов обратился к Президенту России с предложением увеличить лимит семейной ипотеки - основного инструмента для обеспечения молодых семей доступным жильем. Эту тему затронули и участники встречи.
Сокращение льготных программ привело к ожидаемому спаду продаж. Основные сделки сейчас проходят по семейной ипотеке.
«Прежде всего отмечу, что льготные программы сделали доступным приобретение квартиры для разных слоев населения и увеличили спрос на жилье, - сказал директор ИНСИТИ девелопмент Артем Кислица. - Повышенный спрос привел к усилению конкуренции между застройщиками, а, следовательно, к улучшению качественных характеристик жилых комплексов. Безусловно, сокращение льготных программ привело к спаду продаж, что было ожидаемо. И мы были готовы к небольшой просадке в продажах. Отмена господдержки привела к тому, что, по сути, основные сделки сейчас стали проходить по семейной ипотеке. А она, как правило, нацелена в основном на увеличение площади. Если раньше по госпрограмме клиенты чаще приобретали однокомнатные квартиры, то по семейной спрос уже на двух- и трехкомнатные».
Заседание клуба «Деловая среда» на тему рынка недвижимости - 2025
Эксперт отметил, что девелоперы разрабатывают и собственные инструменты, так компания стала первой в Краснодаре, кто предложил клиентам беспроцентную рассрочку от застройщика на 5 лет.
«Это предложение пользуется большой популярностью у покупателей, - добавил Артем Кислица. - И действует как раз на покупку квартир в микрорайоне Образцово, который мы строим по принципу комплексного развития территорий».
По его словам, комплексное развитие территорий помогает застройщикам делать клиентам лучшие предложения. Это повышает конкуренцию, следовательно, и продажи.
«Люди сейчас стали выбирать не просто жилье, - считает эксперт. - В приоритете – образ жизни, который получает человек, нацелившийся на переезд. Именно поэтому будущие новоселы готовы платить более высокую цену за жилье, зная, что приобретают не просто квартиру, а еще и социальную и коммерческую инфраструктуру, парковые зоны, спортивные площадки – и все это в шаговой доступности от дома».
Другого пути нет
Виктор Егоров, руководитель управления градостроительства и разрешительной документации ГК ТОЧНО также выразил надежду, что предложение об увеличении лимитов семейной ипотеки будет услышано и реализовано, что позволит людям покупать большие комфортные квартиры. Он также отметил, что КРТ увеличивает стоимость жилья, но в долгосрочной перспективе иного пути нет, ведь территории разумнее всего осваивать комплексно.
«Конечно, застройка десять лет назад и сейчас – совершенно разные вещи, - сказал Виктор Егоров. - С 2021 года краевая власть научила девелоперов жить совершенно по-другому. Вместо точечной застройки — проекты с социальными объектами и благоустройством. Мы начали делать это еще раньше, в 2018-м, когда без договора о КРТ начали строить «Родные просторы» со всей необходимой инфраструктурой. О комплексном решении проблем, а не «затыкании» одних дыр за счет других говорит и Президент России. Сейчас город вышел на хороший уровень по развитию социальной инфраструктуры, но проседает транспортная. Встает вопрос в синхронизации программ КРТ – надо, чтобы местные власти поспевали за застройщиками, а пока этого, к сожалению, не происходит. Поэтому транспортная логистика новых районов отстает от обеспечения социальными объектами».
Присоединился к мнению коллег и Дмитрий Дашко, собственник строительной компании FahVilla, возводящей дома из клееного бруса. Он считает, что программы КРТ помогают развиваться городу, улучшают качество самого жилья. Причем развитие территории важно и для людей, которые хотят жить в частных домах.
«Человек, выбирающий место для возведения дома, в первую очередь обращает внимание на то, чтобы в шаговой доступности находились школы, детские сады, поликлиники и т.д., - отметил эксперт. - Эти моменты очень важны, особенно для тех, кто только переезжает на Кубань».
Дмитрий Дашко обратил внимание на то, что программа КРТ призвана развивать не только новые районы, но и обновлять старые.
Директор по развитию партнерской сети агентств недвижимости «Аякс» Кирилл Леусенко обратил внимание на то, что покупатель, конечно, оценивает и транспортную доступность, и другие параметры, но выбор делает в первую очередь исходя из одного критерия: сможет ли вносить ипотечные платежи.
«Других вариантов у нас просто нет, действительно, КРТ – единственный путь развития, благодаря которому город становится более красивым, обустроенным, комфортным для жизни, - сказал он. - Но, чтобы развитие продолжалось, нужно увеличивать продажи. И тут клиент чаще всего думает такой категорией, как «платеж в месяц». При нынешней ставке рассчитывать на ипотеку, если речь не о семейной, не приходится, поэтому важно развивать другие инструменты – например, рассрочку от застройщика, о которой уже говорили коллеги. Инструменты эти уже работают – в марте на рынке недвижимости Краснодара 20% пришлось на альтернативные сделки. Но этого недостаточно – чтобы развиваться дальше, нужно уменьшать месячный платеж для покупателей, а для этого нужна синхронная работа застройщиков, власти, банков».
Где выход?
Кредитные организации – еще один важный игрок рынка недвижимости, застройщики идут к ним за деньгами на реализацию проектов, покупатели жилья - за ипотекой.
Андрей Лядов, исполнительный директор - начальник отдела финансирования и строительства недвижимости Краснодарского отделения Сбербанка считает, что проекты КРТ дают мультипликативный эффект социально-экономическому развитию региона и выгодны всем.
«Муниципалитет и регион получают полностью благоустроенные и обеспеченные социальными объектами кварталы и даже мини-города, девелоперы – более привлекательные для продажи квартиры или дома, а покупатели – гарантию, что их инвестиция в недвижимость будет не только комфортной для их жизни, но и, в перспективе, растущей в цене, - сказал эксперт».
Он также отметил, что банк работает с девелоперами с помощью трех инструментов: торги, масштабный инвестиционный проект и механизм КРТ, который все чаще используется в нашем регионе.
«Пятно застройки КРТ предполагает несколько этапов: от двух и более, - добавил Андрей Лядов. - И каждый из них мы рассматриваем как отдельный этап реализации крупного инвестпроекта со своими сроками реализации и ввода в эксплуатацию поочередно. Причем, как правило, рентабельность первых этапов требует большего участия собственного капитала девелопера и априори ниже, чем всех последующих, т.к. включает в себя общую подготовку территории, подведение сетей, возведение социальных объектов. Однако, такой подход дает и сразу большую привлекательность проекту, помогает его маркетинговой стратегии и росту продаж».
Управляющий директор по ипотечному кредитованию Банка ВТБ по Краснодарскому краю Эмма Зекох акцентировала внимание на ипотечном кредитовании. По ее словам, банк ограничен в продуктовой линейке по причине высокой ключевой ставки. В таких условиях важным фактором является поддержка государства в виде субсидирования отдельных категорий граждан. Госпрограмма для семей с детьми, на сегодняшний день, является основным инструментом для банков, и ВТБ не исключение. При этом эксперт отметила, что этот продукт низкомаржинален для кредитной организации.
Эмма Зекох добавила, что строительная сфера - одна из важнейших отраслей, поэтому ее поддержка со стороны государства очень важна. Опыт госпрограммы прошлого периода показал положительный результат и помог застройщикам в реализации своих объектов.
Участники дискуссии сошлись в том, что КРТ уже стал действенным инструментом развития городов. Но обеспечение россиян комфортным жильем упирается в вещи, повлиять на которые не могут ни банки, ни застройщики, речь о высокой ключевой ставке и покупательной способности.
Бизнес-клуб «Деловая среда» - совместный проект еженедельника «АиФ-Юг» и коммуникативного агентства VOLKOV MEDIA, направленный на освещение острых и полезных для делового сообщества тем. Участниками дискуссии становятся эксперты в своих областях, например, недвижимости, образовании, здравоохранении, ритейле, банковской сфере и т.д.
