Южный квадрат. Как изменился рынок недвижимости Краснодарского края

Осенью, после летнего затишья, на рынке недвижимости традиционно наступает оживление. Многие стремятся решить квартирный вопрос до Нового года — приобрести собственный «угол», расширить имеющиеся квадратные метры или сделать капиталовложение. Эксперты рассказали «АиФ-Юг», где выгоднее купить квартиру для жизни и сдачи в аренду, как изменятся цены до Нового года, и какие программы ипотеки реально работают.

Прогноз цен на недвижимость в Краснодарском крае: ждать ли роста в 2026 году?

Как отмечает коммерческий директор девелоперской компании по ЮФО Елена Карагезова, рынок жилья в регионе переживает этап адаптации. Застройщикам приходится подстраиваться под новые правила финансирования и изменившиеся покупательские предпочтения. При этом говорить о снижении интереса покупателей к недвижимости в целом не приходится.

«Спрос сохраняется, но становится более избирательным, — поясняет эксперт. — Покупатели дольше принимают решение, внимательнее оценивают характеристики объекта, его реальную стоимость, качество среды и даже репутацию застройщика. В краткосрочной перспективе говорить о дефиците жилья в Краснодарском крае преждевременно. Регион сохраняет один из крупнейших строительных портфелей в стране: по данным ДОМ.РФ, объем текущего строительства составляет около 7,8 млн кв. м. Кроме того, значительный объем будущего предложения формируется в рамках проектов комплексного развития территорий».

Моя хата с краю. Почему молодежь покупает деревенские дома вместо квартир Подробнее

Что касается ценовой динамики, то, по прог­но­зу Елены Карагезовой, в ближайшее время среднегодовой рост составит около 5-7 %, а в отдельных наиболее востребованных локациях может ускориться до 10 %. Однако эта цифра — усредненная. На деле наиболее качественные и ликвидные объекты в сильных точках края покажут динамику значительно выше среднерыночной.

Где выгоднее купить квартиру: сравнение рынков недвижимости Краснодара и Сочи

По мнению основателя агентства недвижимости Софии Любимовой, сегодня нельзя говорить о рынке жилья Кубани как об одной общей картине. По ее словам, Краснодар, Сочи, Анапа, Геленджик и Новороссийск — это принципиально разные истории со своим покупателем, ценовым уровнем и причиной, почему люди приобретают там недвижимость. При этом, ни о каком обвале цен речи не идет. В ряде курортных городов стоимость даже продолжает расти. Однако, как предостерегает эксперт, не стоит думать, что покупка любой квартиры на юге автоматически принесет прибыль через пару лет.

«Портрет покупателя изменился. Раньше я часто видела подход, когда человек рассуждал примерно так: это юг, рядом море, значит, недвижимость в любом случае будет дорожать. Сейчас люди лучше считают деньги. Если квартиру покупают для инвестиций, уже смотрят не только на красивый жилой комплекс. Считают, за сколько ее реально можно сдавать, какой будет спрос зимой, сколько придется платить за содержание, насколько легко потом эту квартиру перепродать. Поэтому быстрее реализовываются самые понятные варианты. Это небольшие квартиры с нормальной планировкой, удобной локацией и ценой, которая соответствует рынку. То есть недвижимость, на которую завтра найдется следующий покупатель или арендатор», — комментирует специалист.

Город или рай? Где лучше жить на юге: топ кубанских станиц для переезда Подробнее

С Краснодаром, по словам Софии Любимовой, ситуация особая. Там огромный выбор новостроек, и это вынуждает застройщиков конкурировать не только ценой, но и сервисом. Появляются рассрочки, гибкие программы оплаты, скидки и спецпредложения.

По словам Елены Карагезовой, в Краснодаре основную аудиторию покупателей составляют семьи, которые улучшают жилищные условия — расширяют площадь, меняют район на более комфортный или переезжают сюда из других регионов страны.

«Доля иногородних в кубанской столице высока, особенно из Москвы, Подмосковья, северных территорий и Дальнего Востока», — дает она свою оценку.

Инвестиции в курортную недвижимость: что ищут покупатели элитного жилья на юге

В прибрежных же городах — Сочи, Анапе, Геленджике — структура спроса иная. Там весомую часть занимают инвесторы и покупатели из других регионов, которые рассматривают недвижимость как второй дом, место для сезонного проживания или инструмент для сдачи в аренду. И здесь, как никогда ранее, важен выбор конкретной точки на карте, а не просто «южное направление».

Доцент Финансового университета при Правительстве РФ Петр Щербаченко считает, что именно прибрежный сегмент сейчас выглядит наиболее интересно с точки зрения инвестиционной привлекательности.

Квартиры пустуют, цены растут. Выгодно ли покупать жилье на юге РФ в 2026-м Подробнее

«Рост стоимости жилья на Черноморском побережье может составить 7-10 % в текущем году, — говорит он. — Сейчас цена квадратного метра в целом по краю составляет в среднем 170-190 тысяч рублей, но на побережье этот показатель значительно выше. Стоит отметить, что недвижимость на юге и, в частности, в Краснодарском крае и в Крыму, остается одной из самых понятных для покупателя из других регионов. Основные причины не изменились: климат, море, возможность сезонной аренды, переезд на пенсии, удаленная работа, сохранение капитала в реальном активе. Только сегодня покупатели стали анализировать стартовую цену, ликвидность, инфраструктуру, документы застройщика и реальную возможность сдачи объекта».

Руководитель проекта апарт-комплекса в Геленджике Олег Сакадин подтверждает, что покупатели стали гораздо разборчивее, и это отражается даже на сроках сделок. По его данным, в августе средняя стоимость квадратного метра в новостройках черноморских курортов достигла 295,2 тысячи рублей, что на 8,8 % выше, чем год назад. Тем не менее, рост цен не означает ажиотажа.

«С начала года рынок перешел к более умеренному спросу, однако на отдельных курортах активность по-прежнему высока. В Анапе, например, число сделок выросло в четыре раза, — рассказывает он. — Спрос на качественную премиальную недвижимость сохраняется, но клиенты стали гораздо более требовательными. Если раньше объект могли купить за недели, то теперь средний срок заключения сделки достигает нескольких месяцев. Инвесторы дольше принимают решение, сравнивают варианты и торгуются.

Жить хорошо, но дорого. Как отличаются цены на жилье и продукты на юге РФ Подробнее

Приоритеты покупателей недвижимости на побережье сместились. Близость к морю уступила место качеству инфраструктуры, уровню сервиса и функциональности объектов. Несмотря на внушительный объем предложений в регионе (около 17 тысяч лотов, лидирует Анапа), спрос концент­рируется на премиальных проектах. Особой популярностью пользуются объекты в концепции „тихой роскоши“, расположенные в локациях с дефицитом земли, например, в Геленджике».

Олег Сакадин добавил также, что по итогам января-апреля этого года около 60 % сделок с элитными апартаментами в крае пришлись на покупателей из Москвы, 20 % — на жителей края и 15 % — на петербуржцев. Как замечает эксперт, моду на юг сегодня диктуют столичные клиенты.

«Цены в курортной зоне растут быстрее, чем по краю, а покупателей становится меньше. Это разделяет рынок на два: премиум-сегмент, где цена продолжает расти при устойчивом узком спросе состоятельных покупателей, и массовый сегмент, где застройщики вынуждены удерживать интерес скидками при менее активных продажах», - добавила архитектор-градостроитель Наталия Брайловская.

Как купить жилье без переплат: семейная ипотека, рассрочка и траншевые платежи

Как подчеркнула эксперт по недвижимости, риелтор Екатерина Кремнева, сейчас у риелторов много заявок на ипотеку от покупателей, которые не подходят под семейную программу.

«Данный вид ипотеки на сегодняшний день самый выгодный, где ставка составляет от 3,5 % на весь срок. Под нее подходят семьи с ребенком до 6 лет, двумя детьми до 18 лет или ребенком-инвалидом. Для тех, кто не подходит под данный вид ипотеки, есть несколько доступных вариантов. Во-первых, субсидированная ипотека от застройщиков, где ставка от 12 % на весь срок. Подходит для всех, но су­ще­ству­ет ряд условий для одобрения в зависимости от банка. Во-вторых, рассрочка без процента от застройщика. Срок самый оптимальный на 5 лет, при этом должен быть обязательно первоначальный взнос, размер зависит от стоимости объекта. Подходит всем, но при этом должна быть хорошая кредитная история. И, в-третьих, траншевая ипотека. Дает возможность первое время, как правило, до 3 лет (в зависимости от застройщика, срока сдачи и других моментов) платить ипотеку по сниженной ставке, например, 8 %».

От акций на квартиры до покупки дачи. Тенденции рынка недвижимости юга-2026 Подробнее

Если имеется весомый первоначальный взнос, то самый оптимальный вариант рассмотреть вторичное жилье. Ставка будет высокая, но цена низкая и возможность рефинансирования через год.

Первичный и вторичный рынок Кубани: в каких городах региона жилье доступнее

Эксперт рынка недвижимости, кандидат педагогических наук, доцент Елена Солодовникова отмечает, что средняя цена на первичном рынке в Краснодаре 172-176 тысяч рублей за кв. м.

«Из-за отмены льготной ипотеки спрос просел на 35 %. Но застройщики стимулируют его скрытыми скидками и субсидируемыми рассрочками. Сочи живет в изолированной реальности, где средняя цена квадрата взлетела до 464 тысяч рублей из-за моратория на строительст­во и дефицита предложения.

В Новороссийске, Туапсе, Ейске рынок стабилен за счет развитой местной экономики, портов и постоянных рабочих мест, но динамика продаж также замедлилась из-за дорогих коммерческих кредитов. Горячий Ключ, Славянск-на-Кубани, Приморско-Ахтарск — это привлекательные локации, но рыночная ипотека под 20 % замораживает этот сегмент. Яркий пример — Горячий Ключ. Застройщики не готовы снижать планку, а покупатели (часто это люди старшего поколения, переезжающие на Кубань) не готовы переплачивать». — сказала Солодовникова.