По данным аналитиков, стоимость квадратного метра по России в 2026 году варьируется от 150 до 185 тысяч рублей. Но это, конечно, в среднем. Если в мегаполисе квадрат в новостройке продадут за 450 тысяч, то в, например, Брянской области или кубанском Крымске можно найти и за 60-80. Сегодня многие рассматривают недвижимость как инвестицию, и в этом плане одним из самых привлекательных всегда считался Краснодарский край. Неспроста в регионе не прекращается масштабная застройка. Но действительно ли выгодно сейчас покупать жилье на юге? Во сколько обойдется такое вложение? Что предлагают другие субъекты РФ? Подробнее — рассказываем в нашем материале.
Что говорят покупатели и почему ипотека — не для всех
Миллионник Краснодар — один из лидеров в стране по объему нераспроданных новостроек. По данным на начало этого года, почти 67% квартир (это больше 2 млн кв. м) свободны, а их продажа займет не меньше двух-четырех лет. Рынок затоварен, но вместе с этим цены на недвижимость остаются довольно высокими.
Нина Василевская из Ейска планирует покупку квартиры в столице Кубани для своей дочери — будущей студентки. На руках у семьи четыре млн рублей, это деньги с продажи бабушкиной станичной хаты, плюс небольшие накопления. Пока найти подходящий вариант женщине не удается, но она активно занимается подбором.
«Новостройки нам не по карману, там цены от пяти млн рублей, причем за маленькую однушку либо вообще за студию, а на вторичке привлекательные предложения не попадаются, — рассказывает она. — Под семейную кредитную программу наша семья не подходит — дети уже взрослые, а у обычной ипотеки слишком высокий процент».
Эксперты считают, что рынок недвижимости в Краснодаре на сегодняшний день достаточно специфический. Это касается, как вторичного рынка, так и первичного.
«В 2024 году произошел переломный момент, когда ставка на вторичную недвижимость резко начала расти и достигла 25%, а льготную ипотеку для всех на новостройки вообще отменили, оставив только семейную, — рассказывает эксперт по недвижимости Екатерина Кремнева. — Высокие ставки на вторичку держатся по сей день, это создает отложенный спрос. Люди, в основном, предпочитают снимать жилье, так как купить пока не представляется возможным из-за высоких ипотечных платежей. В связи с этим, цены с 2024 года немного снижались, квартиры на вторичном рынке стали более доступными. Только 10-20% покупок сейчас совершается с помощью ипотечных кредитов. Причем этот процент чуть подрос благодаря снижению ставок в прошлом году до 18-19%. Как правило, ипотекой пользуются покупатели, которые планируют быстро закрыть кредит или в тех случаях, когда недостающая сумма небольшая, а платеж приемлемый».
Что касается новостроек, то, по словам специалиста, наблюдается резкое снижение продаж. Причина — ограниченные условия льготной ипотеки.
«Спрос на новостройки, действительно, упал. До июля 2024 года, когда случилась отмена льготной ипотеки, до 90% продаж было на первичном рынке, — продолжает эксперт. — Ценовая политика между вторичкой и новостройками отличается в среднем на 20-30% — настолько дешевле квартира от хозяина».
Спрос вырастет, если ключевая ставка начнет снижаться
По данным аналитической платформы по анализу и мониторингу рынка новостроек, Краснодар занимает четвертое место среди городов-миллионников по объемам строящегося жилья. По информации управления экономики городской администрации, в 2025 году там ввели в эксплуатацию 2,69 млн кв. м жилья. Это на 8,2% меньше уровня 2024 года. Несмотря на большой процент излишков на рынке, Краснодар стабильно входит в топ-10 городов России с самой дорогой недвижимостью. Например, в премиум-сегменте цена на квадратный метр составляет около 250 тысяч рублей, эконом-варианты дешевле.
«Действительно, остатки нераспроданного жилья в довольно высокие. Краснодар традиционно является лидером по объемам строительства как в регионе, так и в стране в целом, и сейчас мы наблюдаем период, когда спрос немного снизился. В результате на рынке скопился большой объем квартир, которые ждут своих покупателей, — комментирует аналитик, генеральный директор консалтинговой компании Илья Володько. — Является ли это критическим? Наверное, нет. Говорить о каком-то обвале или катастрофе для рынка не приходится. Ситуация может достаточно быстро сбалансироваться, если мы увидим даже небольшой рост спроса на первичном рынке. Есть надежда, что в следующем году ключевая ставка начнет снижаться, за ней последуют и ставки по рыночной ипотеке. Это, в свою очередь, простимулирует покупку жилья, и рынок постепенно придет в равновесие».
На вопрос, почему же цены не падают при избытке предложения, эксперт ответил, что, в классической рыночной ситуации, действительно, перепроизводство товара ведет к снижению цен, но на рынке недвижимости Краснодара этого не наблюдается. Главная причина — высокие издержки девелоперов.
«Себестоимость строительства сегодня высока, и она продолжает расти, — поясняет Илья Володько. — Во-первых, дорогое кредитование. Высокие ставки по кредитам, за счет которых финансируется стройка. Во-вторых, рост цен на материалы. В предыдущие годы мы наблюдали активное подорожание стройматериалов и оборудования. В-третьих, дефицит рабочей силы. Получается, что у девелоперов нет ресурсов для того, чтобы демпинговать и сильно снижать стоимость. Более того, за прошлый год цены на новостройки хоть и медленно, но все же выросли. Единственная хорошая новость для покупателей — в этом году, скорее всего, ощутимого роста стоимости квадратных метров мы не увидим. Она останется на уровне прошлого года».
На крупных курортах цены кусаются
Покупать недвижимость сегодня выгоднее за наличные, если они, конечно, имеются. Обычная рыночная ипотека пока малопривлекательна, а семейная подходит не всем.
Ситуация в других крупных городах юга, в частности в Сочи, Анапе и Новороссийске, где тоже шло активное строительство и росли цены, аналогичная. Стоимость жилья уже особо не увеличивается, но остается на высоком уровне. Рынок стал менее активным.
«Там можно найти интересные предложения на вторичном рынке со скидками. Если мы говорим об обычном, а не курортном жилье (которое часто покупают как инвестиционный объект), то долгое время действовали моратории на возведение новых домов. Крупные проекты комплексного развития только начинают появляться. Поэтому перепроизводства жилья нет, остатки минимальны, и ситуация выглядит более-менее стабильной, хотя цены немаленькие».
Есть надежда, что в следующем году ключевая ставка начнет снижаться.
Стоимость квадратного метра жилья в Сочи сейчас составляет около 350-450 тысяч рублей на первичном рынке, в Новороссийске цена варьируется от 160 до 250 тысяч, в Анапе составляет 240-270 тысяч рублей. В некурортных городах можно приобрести квартиру значительно дешевле. Например, в Армавире средняя стоимость квадрата колеблется от 45 до 130 тысяч рублей в зависимости от состояния и расположения объекта, в Крымске — в среднем 62 тысячи рублей, в Абинске — 95 тысяч.
Где дороже и дешевле всего
В целом по России цены с начала года, конечно, растут. Особенно это коснулось бизнес- и премиум-сегментов. Эксперты прогнозируют, что в конце 2026-го это будут уже 10–15% плюсом.
По данным совместных исследований нескольких аналитических сайтов недвижимости, средняя стоимость квадрата на первичном рынке России составила 169,3 тысяч рублей. Не считая столицы, с большим отрывом лидирует Санкт-Петербург (245,6 тысяч). Уровень цен выше общероссийского также отмечен в Московской области и Республике Татарстан.
Интересно, что устойчивый рост, как, впрочем, и спрос наблюдается в Крыму. Цены на новостройки в Ялте и Севастополе выросли на 30-40% за два года, а это превышает общероссийские темпы. Цена квадратного метра — 160-190 тысяч рублей.
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках в некоторых регионах: Псковская область — 88 тысяч рублей, Белгородская область — 127 тысяч рублей, Алтайский край — 140 тысяч рублей, Калининградская область — 170 тысяч рублей, Сахалинская область — 208 тысяч рублей. Из крупнейших регионов наименьшие цены были зафиксированы в Волгоградской, Челябинской, Воронежской и Самарской областях.
Стоит рассмотреть нераспиаренные прибрежные города
Многие россияне сегодня рассматривают недвижимость в качестве инвестиции. Так во что же лучше вложиться?
«Если оценивать ситуацию с точки зрения выгоды, то однозначного ответа нет, т.к. период основного роста цен, который наблюдался пять лет назад, остался позади, и сегодняшний инвестор должен рассматривать вложения с горизонтом не менее пяти лет, а лучше больше, — отмечает Илья Володько. — При этом называть текущие условия неблагоприятными тоже было бы неверно, скорее они требуют более профессионального подхода и понимания всех факторов доходности. Главное изменение последних лет заключается в том, что теперь инвестиционная привлекательность складывается из двух компонентов: потенциала роста стоимости самого объекта и ежегодного арендного дохода. Если пять лет назад можно было купить квартиру у моря и через пару лет продать ее в два раза дороже, то сейчас это игра в долгую, но с ежегодным доходом от аренды. Девелоперы нередко завышают ожидания, обещая арендную доходность выше реальной, но даже умеренный ежегодный доход является хорошим подспорьем».
Традиционно самым престижным и дорогим сегментом остается Сочи. Но в то же время высока и стоимость отдыха, что, безусловно, является плюсом для инвестиций. По словам эксперта, Анапа и курорты Крыма, например, Евпатория, являются более демократичным ценовым сегментом, но там выше конкуренция и большое разнообразие номерного фонда.
«Особого внимания, на мой взгляд, заслуживают локации, которые сегодня не являются флагманскими, но там есть потенциал для развития. Например, Туапсинский район Кубани или Судак в Крыму. В зонах, где пока еще полностью не сформирована туристическая инфраструктура, появляются крупные курортные комплексы, которые сами по себе стимулируют приток туристов. Люди видят новые интересные проекты и планируют приехать туда в будущем году. В результате там формируется спрос на аренду, — продолжает эксперт. — Не стоит сбрасывать со счетов и пока еще слабо освоенные территории Азовского побережья — Темрюкский район, Ейск и прилегающие зоны. При относительно невысоких текущих ценах потенциал развития там значителен, особенно с учетом анонсированных планов по созданию Азовского кольца и развитию туристической отрасли в целом. Это те направления, где можно войти в рынок на ранней стадии».
Какие риски при удаленной покупке
Отдельный сегмент, заслуживающий внимания, как отметил аналитик, это горные и горнолыжные курорты. Спрос на такой отдых у российских туристов стабильно высок, и появление новых проектов в горных кластерах подтверждает перспективность этого направления. Море перестало быть единственным магнитом для отдыхающих, и инвесторам стоит учитывать этот тренд.
Главное в текущей ситуации — внимательно оценивать каждый конкретный проект, его стоимость и потенциальную доходность, но в целом все перечисленные зоны привлекательны с точки зрения вложений. Последние десять лет идет активное развитие внутреннего туризма, и инвестиции оправданы.
«Если рассматривать ситуацию на конкретном примере: допустим, житель Нижнего Тагила, располагающий свободными средствами, размышляет, что выгоднее — приобрести квартиру в родном городе для сдачи в аренду или вложиться в южную недвижимость. Очевидно, что привлекательность курортных зон с точки зрения доходности существенно выше. Однако важно понимать порог входа — на текущий момент для качественных инвестиций в южный курортный сегмент необходимо располагать бюджетом не менее 14-15 миллионов рублей. Это основное ограничение. Но есть и важное преимущество — современный подход к развитию курортной недвижимости предполагает строительство апарт-отелей с централизованным управлением. Это полностью снимает барьер, связанный с территориальной удаленностью. Инвестор может проживать где угодно и приобретать объект без личного визита, через онлайн-показы, получая готовый бизнес. Ему не требуется приезжать на место, чтобы решать вопросы ремонта, уборки и обслуживания, искать арендаторов и т.д. Такая практика сегодня распространена, и люди вполне осознанно приобретают объекты удаленно, понимая, какой именно продукт они получают и как он будет работать», — добавляет эксперт.
Подписывайтесь на АиФ в  MAX
|
