Сегодня Краснодарский край – в тройке лидеров по вводу жилья среди других регионов России. Если в 2022 году ввели в эксплуатацию 7,6 млн квадратных метров, то за первое полугодие этого года – 3,4 млн. Таким образом, на одного жителя края приходится около 1,3 квадратов, что почти в два раза больше, чем по России. Предложение растет вместе со спросом.
Мы узнали у экспертов, почему строительная отрасль края настолько развита, кто приобретает сейчас жилье и для каких целей, а также - как наиболее выгодно вкладываться сегодня в недвижимость, сколько это стоит и какими предложениями по кредитованию располагают банки.
Во что вкладывать?
Как ранее рассказал заместитель губернатора Краснодарского края Сергей Власов, в прошлом году построили 770 многоквартирных домов – это 63,5 тысяч квартир. В целом строительная отрасль Кубани по итогам первого полугодия показывает положительную динамику, в текущих условиях отрасль приняла на себя все вызовы и успешно функционирует.
Россияне продолжают покупать жилье на Кубани, а девелоперы, в свою очередь, перевыполняют планы. Но что с качеством?
Генеральный директор федерального девелопера «Неометрия» Марина Черненко рассказала о том, успевают ли девелоперы строить социальные объекты и о процессе комплексного освоения территорий.
«Вопрос, скорее, не в скорости строительства, а в качестве и вместимости социальных проектов. Сегодня новые девелоперские проекты в основном носят характер комплексного освоения территорий. И размещение соцобъектов предусматривается уже на начальных этапах проработки, как и сроки их возведения. Более того – и для покупателей недвижимости наличие такого рода инфраструктуры в данный момент является одним из определяющих факторов при выборе.
Мы, например, сегодня проектируем несколько соцобъектов. Среди них самый большой на территории Краснодарского края детский сад на 550 мест, мост через реку Кудепста в Сочи, которым смогут пользоваться получившие рядом землю многодетные семьи. В этом районе уже строится наш жилой комплекс, и мы видим большой интерес к объектам в этой локации. Также строится школа на 1100 мест на ул. Даниила Смоляна в Краснодаре.
Также мы продолжаем строить новые очереди в уже существующих комплексах. При этом увеличение объемов не является для компании самоцелью, и запуску каждого проекта предшествует большая аналитическая и подготовительная работа».
По словам эксперта, люди продолжают покупать недвижимость в качестве инвестиции.
«Сегодня именно недвижимость является одним из наиболее востребованных видов инвестирования, - объясняет Марина Черненко. - Поскольку в условиях волатильности в экономике спрос на качественные девелоперские проекты остается стабильно высоким. Что касается Краснодарского края, то в этом регионе спрос также постоянно «подогревается» большим количеством переезжающих на юг россиян.
Особенно интересно инвесторам, конечно же, черноморское побережье. На фоне ежегодного роста туристического потока ликвидность недвижимости в Сочи, Новороссийске и других приморских городах увеличивается. Так, по данным наших аналитиков, около 50-70% недвижимости в Сочи покупают с инвестиционными целями».
В новостройках – выгоднее?
Многие приобретают недвижимость сегодня, пользуясь выгодными предложениями банков. Около 70% сделок с недвижимостью в Краснодарском крае проходят через ипотеку. Руководитель «Абсолют Банка» в Краснодаре Денис Демьяненко поделился актуальной информацией об ипотечном кредитовании в регионе.
«В первом полугодии «Абсолют Банк» выдал ипотеку на сумму почти 300 млн рублей. По сравнению с январем-мартом результаты второго квартала улучшились в 2 раза. В июле-августе тренд на рост выдач сохраняется, - рассказал Денис Демьяненко. – Мы прогнозируем дальнейшее увеличение выдач жилищных кредитов, особенно ближе к сентябрю-октябрю, поскольку осень традиционно является высоким сезоном на рынке недвижимости. Ожидаем, что результаты 2023 года по выдачам ипотеки точно не будут меньше, чем в прошлом году. Наиболее сильные игроки рынка могут показать прирост на 10-15%.
Средний чек по ипотеке у нас в Краснодаре в июле составил 4,7 млн рублей. Мы не ожидаем значительной коррекции в ближайшие месяцы. Снижению препятствуют цены на недвижимость, существенному увеличению – уровень доходов населения, ведь чем больше сумма кредита, тем выше размер ежемесячного платежа, а значит, меньше круг тех, кому по силам справляться с такой финансовой нагрузкой».
Эксперт рассказал и о программах льготного ипотечного кредитования, которыми сегодня можно воспользоваться.
«В приоритете у кубанских заемщиков Госпрограмма 2020-2024, которой могут воспользоваться все заемщики при покупке жилья в строящихся домах. Две трети квартир на первичном рынке у нас приобретались именно по этой программе. На втором месте по популярности среди госпрограмм «Семейная ипотека». Спрос на квартиры в строящихся домах обусловлен более низкими ставками.
Так, ставки по собственным программам банков (по которым приобретают вторичку) в среднем по рынку держатся на уровне 10,9-13%. В то же время, квартиру в новостройке можно купить в рамках Госпрограммы 2020-2024 по ставке 7,35% годовых. Или по ставке до 6% годовых, если речь идет о «Семейной ипотеке». Разница в ежемесячных платежах при одной и той же сумме кредита будет составлять несколько тысяч рублей.
Минимальная ставка на сегодняшний день по госпрограмме «ИТ-ипотека» - 5% годовых. Некоторые банки дополнительно субсидируют ее – например, у нас она снижена до 4,5% годовых. Но она доступна довольно узкому кругу заемщиков - сотрудникам аккредитованных государством ИТ-компаний с доходом от 120 тысяч рублей (для таких городов-миллионников, как Краснодар).
Важно помнить: по всем без исключения перечисленным госпрограммам можно купить в ипотеку только жилье на первичном рынке, то есть в строящихся домах, или сданных, но с условием, что квартира покупается напрямую у застройщика. Доля выдач ипотеки на квартиры в новостройки в первом полугодии 2023 года у нас достигла 66-70% от общего числа.
Что с сельской ипотекой?
Как рассказала заместитель директора Краснодарского филиала «Россельхозбанка» Юлия Темлякова, в их банке спрос на ипотечное кредитование увеличился даже больше, чем в два раза.
«Если в прошлом году было выдано 139,8 млн рублей, то в этом году 292,6 млн рублей. Пик клиентской активности пришелся на январь (214%), март (228%), май (381%) и июнь (116%) этого года. Аналитики полагают, что высокий прирост на рынке связан не только с сезонной активностью покупателей, но и является следствием распространения льготной ипотеки на сегмент ИЖС, а также ряда законодательных реформ, - объяснила Юлия Темлякова.
По ее словам, вот уже три года самой популярной льготной программой ипотечного кредитования остается «сельская ипотека». За это время на Кубани и в Республике Адыгея выдано 2,7 тыс. кредитов на общую сумму 5,8 млрд рублей, практически половину из них – более 1,3 тыс. – предоставил «Россельхозбанк».
«Чаще всего ипотеку оформляют граждане в возрасте от 30 до 45 лет, - продолжила Юлия Темлякова. - Сельскую ипотеку оформляют все в силу доступности из-за низкой процентной ставки. В любом случае обязательное условие – официальное трудоустройство.
Важно и то, что за исключением «сельской ипотеки», где предельный размер кредита увеличен с 3 до 6 млн рублей на одного заемщика, суммы ипотечного займа и первоначальных взносов в сравнении с прошлым годом не изменились.
Ставки снижаются?
Пока рано говорить о результатах года, но снижения темпов ипотечного кредитования не планируется, считает начальник управления розничного кредитования ПАО КБ «Центр-инвест» Николай Парамонов.
«Если сравнивать первое полугодие 2022 и 2023 года - за первые шесть месяцев 2022 года банком предоставлено 1 038 кредитов на 3 млрд рублей, а за аналогичный период 2023 года банком предоставлено 2 394 кредита на сумму 8,1 млрд рублей. Ипотека крайне актуальный и востребованный продукт, особенно в нашем банке, где нет места маркетинговым ставкам и обязательному страхованию, - рассказал Николай Парамонов. - Что касается льготных условий, мы участвуем во всех государственных программах по поддержке молодых семей, работников бюджетной и ИТ-сфер. Доля и спрос на льготные ипотеки разные, например, в первом полугодии 2022 года льготных ипотек было предоставлено всего 14,65% от общего объема ипотечного кредитования, самая востребованная программа в тот период - приобретение недвижимости на первичном рынке.
В первом же полугодии 2023 года льготных ипотек стало больше, их доля составила уже 25,22% от общего объема ипотечного кредитования и самая популярная программа - льготная ипотека на приобретение/строительство недвижимости на сельских территориях».
Также по словам эксперта, статистика продаж на вторичном рынке поддерживается одинаковая на протяжении многих лет: 70% - вторичное жилье и строительство собственного жилья с приобретением земельного участка, 30% - первичное жилье.
А вот интерес заемщиков к земельным участкам и домам – растет.
«Банк отмечает тенденцию по увеличению заинтересованности клиентов в приобретении участков и строительстве частных домов. С 2019 года активно работаем с сельской ипотекой. За 2022 год таких кредитов предоставлено на сумму 1,3 млрд рублей, а за первое полугодие 2023 года на сумму 1 млрд рублей, - объяснил Николай Парамонов. - С 3 августа 2023 года мы снизили процентные ставки по ипотечным программам с господдержкой для семей с детьми, работников ИТ-сферы, приобретения первичной недвижимости для случаев приобретения земельного участка и строительства на нем индивидуального жилого дома, а также приобретения готового дома: «Ипотека для работников ИТ-сферы» до 3% годовых, «Ипотека для семей с детьми» до 5% годовых, «Ипотека на приобретение новостройки» до 6,5% годовых.
По собственным ипотечным программам банка клиенты, не имеющие кредитной истории, теперь могут получить скидку 0,5% годовых, суммирующуюся с иными скидками. При этом отсутствие кредитной истории рассматривается за весь период и во всех банках, за исключением кредитов микро финансовых организаций и кредитных карт».
Тянуть с покупкой не советуют!
Какие на данный момент процентные ставки на вторичном рынке и условия кредитования домов с землей?
«По собственным программам банка (по ним жители Кубани приобретают вторичку) у нас ставка от 11,04% годовых., - уточнил руководитель «Абсолют Банка» Денис Демьяненко. - После недавнего повышения ключевой ставки Центробанком многие банки уже провели коррекцию ставок по собственным программам, и в целом по рынку сложно найти ставку менее 11,7% годовых. Мы пока сохраняем прежний уровень ставок. Но тянуть с выходом на сделку, если в планах стоит покупка готовой квартиры, я бы не советовал: ситуация на рынке может поменяться в любой момент.
По словам Дениса Демьяненко, также сильно востребованы сегодня на Кубани дома с землей. Количество заявок по ним растет у нас с каждым месяцем. Это объяснимо. Во-первых, сказывается менталитет: в регионе традиционно любят жить поближе к земле. Во-вторых, стоимость квадратного метра домов с землей, как правило, значительно – на 30-35% дешевле квадратного метра в многоквартирных домах.
«С весны этого года у нас по всем госпрограммам можно приобрести не только квартиру в новостройке, но также дом с земельным участком и таунхаус, - рассказал эксперт. - Дом с землей или таунхаус должен находиться в регионе присутствия банка и юридически считаться частью типовой застройки (например, коттеджного поселка) с наличием основных коммуникаций. Продавцом обязательно должно быть юридическое лицо или ИП. В противном случае это будет уже вторичная недвижимость, а она под условия госпрограмм не подпадает.
У нас по факту нет ограничений по площади земельного участка: важно, чтобы сам дом (или его проект) не был постройкой из дерева или каркасных конструкций. Абсолютно любой уровень строительной готовности. Купить такую недвижимость без привлечения заемных средств для большинства проблематично или вовсе невозможно. Поэтому распространение госпрограмм с дополнительно субсидированными ставками на дома с землей и таунхаусы – это важное преимущество, которое значительно расширяет круг потенциальных покупателей».
