За чистую монету. Что будет с ценами на недвижимость в Краснодарском крае

Краснодарский край вошел в тройку регионов России по популярности для переезда и покупки недвижимости. Чаще всего местными новостройками интересуются жители Москвы, Ростовской области, Крыма и Сибири. Мы рассказываем, какова сегодня ситуация на рынке жилья и будут ли расти цены на квадратные метры.

Где покупатели?

Елена и Михаил Казанцевы из Краснодара уже полгода продают свою однокомнатную квартиру площадью 56 квадратных метров в кирпичном доме.

«Потенциальных покупателей очень мало, такое ощущение, что рынок замер, активности мало, – рассказывает Михаил. – Мы уже обратились к риелторам, они привели несколько человек посмотреть квартиру, но люди хотят большой скидки, на которую мы пойти не можем, так как деньги нужны, чтобы перекрыть часть ипотеки, которую мы взяли на покупку жилья большей площади».

Специалисты тоже говорят о том, что рынок жилья в крае не особо активен.

«Ситуация в сфере недвижимости меняется каждый месяц. В июне наблюдали некоторое падение спроса. На 15% в среднем уменьшилось количество сделок в регионе по сравнению с предыдущим месяцем. Но объем продаж немного больше, чем год назад, потому говорить о негативных тенденциях нельзя. Ситуация достаточно стабильная и в целом лучше, чем в первом квартале 2023-го, – комментирует генеральный директор консалтинговой компании Илья Володько. – Вместе с тем ожидать роста цен и увеличения объема сделок не приходится. Более того, средняя стоимость покупки снизилась в начале года, в основном это связано с завершением программы субсидированной ипотеки от застройщика».

Что касается курортной недвижимости, то, традиционно, летом число сделок растет, но их пик приходится на осенние месяцы. Люди в сезон приезжают на побережье отдыхать, параллельно смотрят объекты, а уже по возвращению в свой регион принимают решение о покупке.

«Пока рынок на уровне прошлого года, – продолжает эксперт. – Напомню, за последние два года цены на жилье в курортных зонах юга России выросли настолько, что «отсеялось» достаточное количество потенциальных покупателей. Утверждать, что стоимость будет значительно повышаться, пока не можем. Около трех лет назад объемы строительства в регионе серьезно сократились, так как произошел переход застройщиков на эскроу-счета. Помимо этого в 2020-м сильно повысился спрос на фоне действия льготной ипотеки, с 2019-го начал действовать мораторий на строительство новых жилых объектов, в частности, в Сочи. Предложения быстро закончились, новые еще не появились. Сейчас ситуация меняется, объемы строительства растут, также ожидается возведение новых объектов на курортах».

Моя хата с краю. Сколько стоит построить частный дом на Кубани? Подробнее

В Сочи, как в Москве

Что касается Сочи, то он остается востребованным среди покупателей, даже несмотря на то, что средняя стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке составляет 8 млн рублей. Для сравнения, в Москве такая же стоит в районе 10 млн рублей, а в Санкт-Петербурге – 7 млн.

«80% клиентов, покупающих недвижимость в Сочи, это те, кто планирует пере­ехать на курорт на постоян­ное место жительство. И большинство из них сначала что-то продает у себя в регионе, чтобы купить жилье в городе-курорте. Только 15% клиентов, приезжающих в Сочи, готовы взять ипотеку на покупку жилья или заплатить всю сумму сразу», – говорит генеральный директор агентства недвижимости Юлия Усачева.

По словам эксперта, технически сделка с недвижимостью в Сочи сейчас не очень сложна. Однако есть ряд моментов, которые могут стать проблемой. Например, изначально люди смотрят объекты на сайтах объявлений, а приезжая в Сочи сталкиваются с тем, что 90% объявлений, которые они смотрели, не существуют вовсе либо продаются не по тем ценам, которые были указаны в объявлении.

«Рынок недвижимости нашего города стал намного безопаснее, реже встречаемся с недобросовестными застройщиками, больше контроля по­явилось в городе за этим сегментом. Но не следует забывать о том, что и покупатель должен отдавать себе отчет в своих приобретениях. Быть несколько недоверчивым и более скрупулезным и придирчивым к документам. Перестать верить на слово о том, что достроят, подключат к коммуникациям», – добавила специалист.

Впрочем, это касается не только Сочи, но и любого другого города.

Квадраты дорожают. Как изменился рынок недвижимости в Краснодарском крае Подробнее

Проблема решена

По информации Центробанка, застройщики на Кубани получили более 199 ­млрд рублей со счетов эскроу. С начала действия системы проектного финансирования строительства жилья в Краснодарском крае по завершенным и сданным в эксплуатацию домам раскрыто уже 54,4 тысячи эскроу-счетов. Благодаря высокому спросу на недвижимость в регионе продолжают расти остатки средств на счетах эскроу. За год они увеличились в 1,7 раза и достигли 194,9 млрд рублей. Количество действующих эскроу-счетов выросло почти на треть и составило 42,2 тысячи.

«Переход к проектному финансированию строительства жилья помог решить проб­лему обманутых дольщиков. Покупка недвижимости в строящихся объектах стала безопаснее, так как деньги людей теперь защищены на счетах эскроу. При этом на сумму до 10 млн рублей распространяется действие защиты Фонда страхования вкладов», – пояснил заместитель начальника Южного ГУ Банка России Александр Гостев.

На Кубани объем строительства в 2023 году увеличился на 10%. В регионе сейчас возводится 8,5 млн кв. м многоквартирного жилья.

Напомним, средства граж­дан, участвующих в доле­вом строительстве, хранятся на счетах эскроу в банках до завершения строительства и доступны застройщику только после того, как объект будет введен в эксплуатацию. Строительство финансируется за счет банковского кредита или собственных средств девелопера.

По льготной ипотеке или за наличные. Как выгодно купить квартиру? Подробнее

Кому ипотека недоступна?

Директор по продажам строительной компании - Михаил Федоров:

«Если говорить о портрете покупателя, то пласт инвесторов переориентировался на вторичный рынок, сейчас самый популярный сценарий покупки – для себя. Наши клиенты – это семьи с детьми, желающие улучшить жилищные условия. С увеличением размера ежемесячного ипотечного платежа изменились и запросы к площади квартиры в сторону ее уменьшения.

Сегодня мы наблюдаем много негативных факторов, таких как ужесточение политики ЦБ, рост курса валют, повышение ключевой ставки, увеличение экономической нагрузки на покупателя – все это создает на рынке довольно сложную ситуацию.

Для многих покупателей ипотека, как инструмент покупки квартиры, стала просто недоступна. Часть застройщиков вынуждена снижать цены для выполнения планов продаж и проектного финансирования либо вносить изменения в проекты в сторону упрощения конечного продукта. Мы же взяли вектор на качественный продукт: совершенствуем его от проекта к проекту и создаем сервис услуг постпродажного обслуживания. Таким образом сохраняем спрос на наш продукт, не внося изменения в намеченный план продаж на этот год».

Ниже рынка

Риелтор Екатерина Кремнева:

«В этом году покупательская способность низкая, за исключением клиентов, при­обретающих квартиры по «херсонским сертификатам». Пик сделок прошел, сейчас продавцам поступают деньги, некоторым пришлось долго ждать перечислений. Финансы люди будут вкладывать в недвижимость, поэтому можем ожидать роста цен.

Пока еще можно при­обрести жилье по цене ниже рынка, но таких объектов становится меньше. Стоимость квадратного метра в новостройках сейчас в Краснодаре до 65 тысяч рублей. Квартиры до 3 млн рублей становятся в дефиците. Красивые объекты с хорошим ремонтом и без обременения тоже нужно искать, а когда покупательская способность увеличится, их будет еще меньше».