С апреля льготная ипотека взлетела до 12%, обычная - стала дороже почти вдвое. Покупка собственного жилья на Черноморском побережье для многих теперь - дорогое удовольствие. Как будет меняться рынок ипотечного кредитования? Будут ли пользоваться спросом новостройки? Что станет с ценами на недвижимость, рассказывает «АиФ-Юг».
Дольщиков не обманут?
Обзор рынка недвижимости мы решили начать с риелтором, ведь именно эти специалисты знают «кухню» с трёх сторон - покупателя, продавца и банка.
На минувшей неделе стало известно, что президент одобрил увеличение ставки по льготной ипотеке на новостройки - с 7 до 12 %. Стоит ли покупать квартиру или лучше подождать, рассказывает риелтор Краснодара Екатерина Кремнева.
По каждой из программ государство субсидирует часть процентной ставки банку. Например, клиент платит 5-6%, а разницу с рыночной ставкой выплачивает государство.
«Так вот, процентную ставку решено было понять только по льготной ипотеке, - продолжает Екатерина Кремнева. - То есть раньше жильё в новостройке можно было купить в кредит до 7% годовых, хотя по факту банк давал и под 4,5%. Максимальная сумма займа была три миллиона. И вот на прошлой неделе стало известно, что ставку по этой льготной ипотеке увеличат до 12% - по какой минимальной ставке будут выдавать кредит банки, пока сложно сказать. Кроме этого, выросла и сумма кредита. В частности, для Краснодарского края - до шести млн рублей. Теперь этого хватит и на двухкомнатную квартиру и даже на небольшую «трёшку».
Самая популярная в Краснодарском крае «Семейная ипотека». С апреля прошлого года условия её программы расширились. Теперь семьи с детьми, рождёнными после 2018 года, могут взять не только готовое жильё от застройщика, но и земельный участок под строительство частного дома. Обязательное условие - строить его должны компании или индивидуальные предприниматели по договору подряда.
Рекордная ставка
В этом году кубанский рынок новостроек активен как никогда и не только в прибрежной полосе.
«Всё началось с конца прошлого года, когда один из ведущих застройщиков города объявил о рекордно низкой, как казалось тогда, ипотечной ставке. Взять квартиру можно было под 1,4% годовых на весь срок кредитования. Это почти как рассрочка, только на 20 лет, - рассказывает риелтор. - В конце февраля Центральный банк повысил ключевую ставку с 9,5 до рекордных 20% годовых. Паники на рынке недвижимости не было, несколько дней имела место неопределённость, которая быстро разрешилась. Да, выросла стоимость квадратного метра, но несущественно - на пять-восемь тысяч. Такие повышения происходят постоянно из-за инфляции. Некоторые застройщики действительно подняли цены сразу на 500-700 тысяч за квартиру, но таких немного и к тому же в регионе большое количество новостроек - от эконом до бизнес-класса. Выбор есть».
Из-за повышения ключевой ставки увеличилась ипотека на «вторичку» - в среднем до 18% годовых. Поэтому жильё от собственников начало дешеветь.
«Аналогичная ситуация была в 2014 году. Пока был спрос, многие тянули с продажей, ждали, когда цена поднимется ещё. Но когда наступило затишье, приходилось отдавать в полтора раза дешевле,- поясняет специалист. - Количество покупателей сейчас снизилось. Если раньше было много приезжих с севера и края, то теперь клиенты, как правило, местные. В ипотеку «вторичку» никто не берёт из-за высокой ставки, покупают квартиры за наличные, при этом активно торгуясь и сбивая цену ещё ниже».
В связи с введением санкций люди обеспокоены, не опасно ли вкладывать деньги в строящиеся дома. По словам Екатерины Кремневой, бояться нечего. Сейчас все застройщики работают по эскроу-счетам. То есть деньги дольщиков хранятся на специальном банковском счёте, и строительная компания получит их только после сдачи дома. То есть если жилой комплекс не будет сдан в срок, то вы можете расторгнуть договор и получить обратно свои вложенные деньги или после сдачи дома с опозданием потребовать компенсацию за каждый день просрочки.
Кроме этого сейчас, как добавила риелтор, застройщики Краснодара показывают рекордные темпы строительства, сдают объекты раньше срока и открывают продажи квартир в новых литерах жилых комплексов.
«Ждём айтишников»
Про рынок недвижимости Сочи следует сказать отдельно, ведь это уже не только главный курорт России. Спрос и цены на жильё здесь растут небывалыми темпами, а стоимость одного квадратного метра уже превысила московские цены.
«Сегодня рынок очень активен, сталкиваемся с повышением стоимости на готовые квартиры,- комментирует ситуацию генеральный директор агентства недвижимости, президент гильдии риелторов Сочи Юлия Усачёва. - Последние три недели продавцы разделились на две категории. Одни снимают объект с продажи, другие поднимают цены. Например, однокомнатные квартиры, которые стоили восемь млн рублей, сегодня уже 11 млн. В активном спросе готовое жильё, с ремонтом, которое с мая можно эксплуатировать. На рынке новостроек с первого апреля также произошло небольшое повышение стоимости квадратного метра. Спрос есть, но всё же покупатель чаще отдаёт предпочтение вторичному рынку. Что касается ипотечного кредитования, то в марте у застройщиков были такие продажи - клиентам, которым кредит уже был одобрен ранее. Сегодня рынок ипотеки остаётся только там, где есть господдержка. Ждём запуск нового ипотечного продукта - для айтишников. Обещают, что ставка для них составит 5%. Так что, если программа заработает, ждём айтишников. Думаем, это будет тренд ближайшего полугодия. Прогноз относительно дальнейшей картины делать сложно, но в предстоящие два месяца мы точно видим высокий рынок. Но есть другой вопрос - нечего продавать. Есть клиенты с хорошими бюджетами, но на рынке недостаток объектов. Повышения цен не ожидается, они останутся на том уровне, на котором остановились. Единственное, изменения могут зависеть от продавца и насколько быстро ему нужно продать недвижимость. Понижения стоимости квартир тоже не предвидится».
Спасёт господдержка?
Банковский сектор не видит высоких рисков ухудшения ситуации на рынке недвижимости.
Эксперты банковского сектора ожидают, что с первого апреля до первого июля 2022 года банки предоставят россиянам ещё около 50 тысяч займов на сумму 300-350 млрд рублей.
«В настоящий момент строительная индустрия, ипотечное кредитование вместе с другими отраслями российской экономики, включая банковский сектор, вынуждены скорректировать планы развития в связи с неприятным геополитическим фоном. Тем не менее, ипотечное кредитование будет продолжаться, - говорит бизнес-лидер одного из крупных банков в Краснодарском крае Елена Бакуменко. - Да, сегодня наблюдаем снижение активности и объёмов выданных займов на покупку недвижимости. Если в январе и феврале мы выдали примерно столько же ипотечных кредитов, сколько и год назад, то в марте план выполнен только на 40%. Но отмечу, госпрограммы работают, их условия позволяют многим приобрести недвижимость. Кстати, если до пандемии соотношение кредитов на «первичку» и «вторичку» составляло примерно 50/50, то после того, как появилась льготная ипотека, в пользу новостроек был большой перевес - до 90-95%, т.к. условия программ распространяются на новое жильё».
Падение неизбежно
Квадратными метрами люди обзаводятся в основном за счёт кредитов. Логично, что по новым ставкам желающих взять ипотеку станет гораздо меньше.
«Ставки, которые сегодня есть на вторичном рынке, приблизились к 20 %. На таком уровне не только покупатель не захочет взять кредит, т.к. стоимость квартиры удваивается в несколько лет. Но и банковская организация ещё подумает, давать ли деньги заёмщику. Риски невозврата средств слишком большие. При такой ситуации ипотеки на вторичном рынке практически не будет, - говорит генеральный директор консалтинговой компании Ильи Володько. - Льготная ставка 12% - тоже немаленькая величина. Многие эксперты сходятся во мнении, что нужно учитывать психологический фактор. 10 % - максимальный уровень, который заёмщик ещё может рассматривать. Тем более в предыдущий год ставка была существенно ниже и этой цифры. Повышение убирает значительную часть потенциальных заёмщиков. Многие люди, которые собирались брать кредит, отложат это действие до лучших времён. К тому же нельзя исключать, что потребительские ожидания и уверенность в будущем дне существенно падают. Рискнуть и взять на себя ипотечный кредит, а его средний срок сегодня составляет примерно 22 года, многие побоятся. Очевидно, что и на первичном рынке ожидается падение числа сделок. По сравнению с 2021 годом спрос снизится до 50-60%. Как будет меняться рынок, прогнозы делать сложно, но единственное, что можно сказать с уверенностью, роста цен на недвижимость в этом году не увидим. На вторичном рынке возможна даже отрицательная динамика. Если за полгода продавцы не смогут реализовать свои объекты, то, вероятно, цену сбавят. Поэтому, если есть потребность приобрести квартиру именно в этом году и, особенно, за живые деньги, я бы рекомендовал смотреть на вторичный рынок».
Строительная отрасль - одна из ведущих в Краснодарском крае. Будут ли и дальше так же активно возводиться дома?
«Очевидно, некое охлаждение активности девелоперов ожидается, но дефицита на рынке недвижимости это не вызовет, - продолжает Илья Володько. - Будут меньше строить, но и интерес сократится. Объёмы будут снижаться соразмерно спросу. Пока на рынке запас есть, многие компании успели приступить к новым проектам. Подчеркну, строительный бизнес реагирует на изменения рынка быстро. Как только спрос начнёт возрождаться, ставки по ипотеке падать, тут же новые проекты будут разморожены и появятся следующие. С точки зрения предложения проблем не предвидится».
«Мы несём ответственность перед жителями края за то, каким станет рынок недвижимости вследствие произошедших изменений. Для нас важно сохранить для людей возможность приобрести квартиры, несмотря на обстоятельства, и мы можем себе это позволить благодаря высокой степени готовности объектов. Поэтому мы приняли решение не повышать цены на квартиры. С февраля цены на квартиры в наших комплексах либо не менялись, либо изменились незначительно в рамках динамической модели ценообразования, - комментирует ситуацию коммерческий директор строительной компании Ангелина Радько. - В марте этого года динамика продаж нашей компании показала увеличение спроса. Связываем это с тем, что люди рассматривают недвижимость как наиболее безопасный способ инвестирования своих сбережений. Те, кто планировал покупать квартиру для жизни, останавливаются на 2-3-комнатных квартирах, а те, кто покупает недвижимость как средство сбережения, берут доступные лоты небольшой площади - студии и компактные однокомнатные квартиры. Большая часть покупателей - жители Краснодарского края. Способы оплаты покупки варьируются, люди используют наиболее удобный для себя вариант: наличный расчёт, рассрочка от застройщика, ипотека. Будет продлена программа семейной ипотеки с господдержкой, ставка по ней будет около 6-8%, что значительно ниже текущей ставки Центробанка. На наш взгляд, эти меры действенно поддержат рынок недвижимости и дадут большему количеству граждан возможность приобрети жильё».
Кстати
На сайте бесплатных объявлений стали часто появляться публикации о продаже недвижимости в связи с отъездом. Люди выставляют как коттеджи, так и небольшие квартиры.
«Стоимость в валюте обусловлена низкой надёжностью рубля. Подходит для тех, кто успел купить доллар до 110. Итоговая стоимость 35000 $. Рубли не принимаются», - пишет продавец студии в 25 кв. м.
«Сердце кровью обливается, как не хочу продавать. Продажа в связи с отъездом за границу», - рыдает хозяин двухэтажного дома.
Кто чаще берёт ипотеку в 2022 году?
- 27 % - работники сферы торговли и обслуживания
- 25 % - представители рабочих профессий
- 20 % - офисные работники
- 15 % - госслужащие
- 10 % - фрилансеры
Больше всего ипотечных кредитов оформили в Москве, Московской, Свердловской, Новосибирской областях, Краснодарском и Приморском краях. По данным одного из российских банков.
